PÉROLAS SOBRE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO

Nada pior que não ter conhecimento, negar-se a adquiri-lo e fechar os ouvidos a uma palavra isenta, técnica e esclarecedora. Alguns tentam, com seus limitados e frágeis argumentos e até aos gritos, impor sua vontade de penalizar ou levar vantagem sobre seu vizinho que ocupa um imóvel melhor ou maior.  A discussão sobre o rateio da taxa de condomínio com base na fração ideal, quando o edifício possui unidades de tamanhos diferentes chega, às vezes, a ser cômica.

Há uma minoria, movida por sentimentos inconfessáveis ou incomodada com o próximo que tem uma imóvel maior, que levanta uma “bandeira de luta” para ignorar que a fração ideal foi criada após a Lei nº 4.591/64 para regular o “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” destina-se a divisão das despesas de construção quando o edifício é vendido na planta.

O construtor, ao promover a incorporação, é obrigado a fazer uma convenção onde insere o rateio de despesas de construção pela fração ideal. Erroneamente, essa regra é mantida após o prédio ficar pronto. É evidente que o rateio de conservação e manutenção destina-se a cobrir os custos com porteiros, faxina, luz de áreas comuns e não tem qualquer relação com o tamanho de cada unidade. Há várias decisões dos Tribunais de Justiça que anularam o rateio pela fração ideal, pois causa enriquecimento ilícito das unidades tipo, que passam a penalizar o apartamento de cobertura/térreo, que acaba sendo desvalorizado para venda e locação.

PERÓLAS

Para justificar a cobrança da taxa pela fração ideal, tenho ouvido estranhos argumentos: “O dono da cobertura deve pagar mais porque tem direito ao sol em maior intensidade”. É, parece que o sol não nasce para todos! Ao perguntar para um síndico porque a cobertura deveria pagar mais 70% a mais que o apartamento-tipo para trocar a porta de vidro da portaria que quebrou ou para recarrega anual dos extintores, ouvi a seguinte explicação: “no caso da cobertura, a porta protege um patrimônio maior em caso de assalto; e no incêndio, o extintor irá apagar uma área maior da cobertura que vale mais”. Realmente, naquele edifício deve ocorrer assalto e incêndio todos os meses!

                        “Eu moro num apartamento pior, então a cobertura deve pagar mais”. Parece imposição de distribuição de renda (viva o Bolsa Família!) e a taxa virou IPTU ou ITBI que são impostos, ou seja, bem diferentes de taxa que visa cobrir um custo de uma contraprestação ou serviço prestado. Outro defende o rateio pela fração ideal afirmando: “O dono da cobertura ganha mais de que os moradores do apto tipo”. Assim vemos, que este confunde a taxa com Imposto de Renda! Pelo seu raciocínio estranho o dono da cobertura ou de um carro importado de luxo tem que pagar mais ao colocar gasolina num posto ou trocar o óleo!

ILÓGICA QUESTINADA POR LEITORES

Muitos leitores enviam questionamentos que os defensores da divisão pela fração ideal, não conseguem responder. Vejamos alguns:

1) “Porque ao trocar o interfone do edifício, ao comprar um computador ou móveis para portaria os proprietários das coberturas seriam obrigados a pagar 70% a mais que os apartamentos-tipo.” Nem mágico consegue explicar como os moradores da cobertura usam o interfone, um sofá ou o computador 70% a mais que os demais!

2) Num prédio onde a cobertura tem fração ideal 100% maior, recebi a indagação de um leitor: “Para fazer 2 novas chaves da portaria, para cada uma das 30 unidades, a cobertura teve que pagar o dobro do preço pago pelos apartamentos-tipos.” Incrível a ilógica matemática, foram feitas 60 chaves, mas pela regra da fração ideal, o condomínio cobrou o custo de quase quatro chaves da cobertura, apesar desta ter recebido apenas 2, como os apartamentos-tipo!

3) “No meu prédio, a assembleia aprovou a troca do piso da portaria e salão de festas e fez um jardim na frente do prédio, além da compra de cadeiras e mesas. Cobraram-me 70% a mais na taxa por ser cobertura”. Seria interessante que a Assembleia lhe desse a posse e cercasse sua cota a mais de área comum (portaria, salão e jardim) e explicasse como usará a mais os móveis para justificar o motivo do proprietário da cobertura pagar 70% a mais. Porém, isto é impossível,  em razão da lei vedar a utilização exclusiva de área comum, pois esta pertence a todos que têm livre acesso às mesmas de forma igual.

4) “No edifício comercial com 90 salas (cada com 30m²), 4 elevadores e porteiros 24 horas, o síndico está querendo cobrar 5 taxas de condomínio da minha loja com 150 m² que fica no térreo, que tem hidrômetro separado e não utiliza nada do prédio? Os Tribunais têm derrubado essa pretensão pois gera enriquecimento ilícito pagar por porteiros, ascensoristas, faxina e demais serviços que são prestados somente às salas, e mais absurdo pagar 5 vezes como se fosse IPTU.

Somente quanto à água é cabível uma maior reflexão, com bom senso, pois afirmar que as coberturas possuem mais moradores é outra inverdade. As pesquisas comprovam que o número de moradores nas coberturas é geralmente menor que o dos apartamentos-tipo, estes ocupados por casais mais jovens e, portanto com filhos menores, bem como que 37% do gasto é com descarga do sanitário.

Enfim, com uma boa orientação jurídica especializada o condomínio pode encontrar uma solução justa, evitando assim um processo judicial que poderá ser proposto pelo dono da unidade que vem sendo prejudicada.

Belo Horizonte, 21 de setembro de 2011.

Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Representante em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário –

(31) -3225-5599 – e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br