ENTENDA AS DUAS DECISÕES DO STJ SOBRE TAXA DE CONDOMÍNIO

A nota divulgada no site do STJ datada de 1º de julho está correta, pois no Recurso Especial (nº 1.104.352–MG (2008/0256572-9) não houve manifestação sobre a justiça ou injustiça do rateio pela fração ideal no caso concreto e se fez necessária diante da confusão de alguns órgãos da imprensa ter afirmado que o uso da fração ideal seria ilegal. Em nenhum momento este advogado afirmou isso, tendo declarado que o uso da fração ideal é indevido quando acarreta o enriquecimento ilícito, o que é comprovado por várias perícias judiciais, bem como foi o fundamento de algumas decisões judiciais que anularam o rateio pela fração ideal, quando essa afronta princípios hierarquicamente superiores. Nesse sentido cito o acórdão do TJMG n 1.0024.06.281355-5/002 (1).

O recurso do Condomínio, que defendia que o apartamento maior  deveria pagar 131% a mais de taxa de condomínio que as demais unidades tipo, fundamentou-se na obrigatoriedade do pagamento a mais, simplesmente porque a lei permite o uso da fração ideal.

O Condomínio, já tendo conhecimento do RE nº 541.317-RS deixou de refutar um dos seis fundamentos da minha tese (função social do contrato, boa-fé, isonomia, enriquecimento ilícito, fração ideal para construção e desequilíbrio contratual) de que cobrar a mais do apartamento de cobertura/térreo pelos serviços nas áreas comuns (faxineira, empregados, portaria, elevadores, áreas de lazer, energia elétrica etc.), gera enriquecimento ilícito, pois o fato de um apartamento ter fração maior não acarreta maior ônus na formação do rateio.

O Ministro Marco Buzzi, de forma monocrática negou provimento ao Recurso Especial, já que o Condomínio  do Edifício Eunice  Maria  não combateu o artigo 884 do Código Civil, que trata do enriquecimento ilícito, pois o Condomínio se limitou combater que o TJMG afrontou o § 1º, artigo 12 da Lei nº 4.591 e o inciso I, do art. 1.336, do Código Civil, que estipulam a fração ideal como padrão, “salvo a disposição em contrário”, expressão essa que visa permitir o uso do bom senso e da lógica matemática para se estipular um rateio de maneira a evitar desequilíbrio quanto ao valor a ser cobrado de cada unidade quando entre essas há frações diferentes.

Dessa maneira, a Nota de Esclarecimento do STJ veio em boa hora, pois em nenhum momento foi afirmado que o uso da fração ideal é impossível, pois este não é o foco das demandas que visam anular a sua utilização. O foco é que seu uso como forma de dividir as despesas, em determinados casos, não pode ferir os artigos 421, 422, 884, 2.035 e demais princípios constitucionais como o da isonomia. Dessa maneira, várias são as decisões que anularam o rateio pela fração ideal quando essa penaliza a cobertura ao força-la a pagar a mais por serviços e empregados que trabalham igualmente para todos os moradores, sejam de apartamento tipo ou de cobertura/térreo.

Para entender sobre o que seja enriquecimento ilícito quanto ao rateio condominial, basta ler o novo artigo “Taxa da inveja, nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos” publicado no Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis. Caso os operadores do Direito tenham maior interesse pelo tema, poderão analisar a robusta argumentação que sustenta a minha tese nos artigos “Rateio de despesas no condomínio- uma questão polêmica” (BDI-jan/2004); “Dever do judiciário de alterar o rateio injusto das despesas do condomínio” (BDI-ago/2011); “Definir o rateio da taxa de condomínio exige conhecimento matemático e bom senso”; (BDI- jul/2012),   que esgotam a matéria de forma clara e exemplificativa.

No “Taxa de Inveja” cito outro acórdão do STJ que consagrou o rateio que não utilizou a fração ideal (Recurso Especial nº 541.317-RS) esclareço vários pontos de difícil compreensão para quem não aprofundou na matéria e que confirmam que o STJ já se posicionou sobre essa questão (manutenção da taxa igualitária entre apto com fração maior x apto tipo) com a votação unânime de cinco Ministros.

PROVA PERICIAL ESCLARECE QUEM TEM RAZÃO

Certamente, o assunto é polêmico e afeta diversos interesses a ponto de gerar calorosas manifestações que são facilmente dissipadas mediante perícias judiciais realizadas nesses processos, pois todas provam que o apartamento de cobertura/térreo é penalizado com a cobrança pela fração ideal, já que os locais geradores dessas despesas são as áreas comuns utilizadas igualmente por todos os moradores.

É notório que quem tem razão não tem receio da realização de uma perícia de engenharia, pois essa busca apurar a verdade de uma situação e fornecer esclarecimentos técnicos às partes e aos magistrados, que por não terem domínio de questões matemáticas e de engenharia, necessitam de elementos robustos que evitem o julgamento equivocado, baseado no sendo comum.

Os operadores do direito não são experts  em cálculos matemáticos, pois cada profissional se especializa em ramos distintos. Portanto, a perícia facilita a compreensão de questões relevantes que determinam um julgamento acertado, que em alguns casos, como este consiste num desafio.

STJ JÁ DECIDIU SOBRE RATEIO IGUALITÁRIO

Ressalta-se que o STJ já decidiu no Recurso Especial nº 541.317-RS, que o pagamento da taxa de condomínio deve ser igualitário, conforme decisão proferida pelos cinco Ministros (Cesar Asfor Rocha,  Aldir Passarinho Junior, Fernando Gonçalves, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro), em que aponta que “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas, beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias “acarretam menor despesa”, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.” Link:https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Documento.asp?sLink=ATC&sSeq=884651&sReg=200300644254&sData=20031028&sTipo=51&formato=PDF.

Dessa maneira, cabe aos proprietários de apartamentos que possuem maior fração ideal, caso se sintam prejudicados com a cobrança a maior, buscarem os seus direitos perante o Poder Judiciário, sendo a questão controvertida diante do vício das convenções serem copiadas de modelos que  não são elaborados por profissionais que dominam a matéria.

Belo Horizonte, 08 de julho de 2013.

Kênio de Souza Pereira

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis –BH-MG

Tel. (31) 3225-5599 – e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br