FALTA DE ATITUDE AGRAVA PREJUÍZO E PODE GERAR PRESCRIÇÃO

O costume de pensar que os outros agirão por nós, de deixar para depois e imaginar que as todas as pessoas são sérias e honestas de acordo com a nossa conduta, nos torna inocentes em acreditar que o outro aja sempre de boa-fé.  Temos a impressão equivocada de que não seremos lesados e assim propiciamos transtornos e danos que poderiam ser evitados. Essas situações assumem proporções maiores nos condomínios, onde muitos pensam que o síndico é um mero empregado, que não tem outras atividades ou preocupações. No momento de trabalhar e agir, quase ninguém comparece e ajuda, mas quando a “bomba” estoura os primeiros que reclamam e colocam a culpa no síndico são justamente os mais ausentes.

O relógio não para, o tempo é implacável, sendo consagrada a regra: “o direito não socorre aos que dormem”. Dessa maneira, cabe ao proprietário de qualquer imóvel agir de imediato quando constata que seu patrimônio está correndo risco, pois a inércia poderá agravar a situação, a ponto do valor do prejuízo chegar a um montante que o responsável não terá condições de assumir o ônus.

No dia a dia, vemos construtoras fazendo novas obras e escavações do lado de casas e prédios, a ponto de abalar esses imóveis, sem que os moradores tomem qualquer atitude para evitar danos. Ignoram que a contratação imediata de um perito engenheiro vem a ser um fator de economia diante deste poder evitar grandes problemas ao apurar previamente os riscos que podem afetar o edifício limítrofe a uma nova obra. Deixam, às vezes, o edifício trincar e até cair para depois tomarem atitude e contratar um advogado para acionar a construtora, a qual pode não ter nenhum capital para responder pela indenização dos danos que seriam pequenos, caso tivesse embargado a obra judicialmente logo que apuraram as irregularidades.

ENROLAR DÁ LUCRO PARA CONSTRUTORA

É interessante constatar o vício de construtoras se recusarem a consertar de forma definitiva os defeitos de construção dos edifícios que deveriam permanecer, no mínimo, cinco anos sem problemas, ou seja, livres de vazamentos, infiltrações, descolamento de pedras e cerâmicas das fachadas.  Muitos, ignoram o fato de que uma edificação tem uma vida útil de pelo menos 50 anos, ou seja, bem superior a de um automóvel, o qual já possui garantias de 5 anos (coreanos) e de 6 anos (chineses).

PRAZO GARANTIA É IRREDUTÍVEL

Diante disso, consiste num atestado de incompetência e confissão de que sua edificação é de má qualidade, a postura da construtora que coloca no Contrato de Compra e Venda ou no Manual do Comprador, cláusula que estipule garantias de 2 ou 3 anos da fachada, impermeabilização, etc. É uma afronta à lei que não tem valor jurídico. O Código Civil determina que a garantia de 5 anos é irredutível, mas pelo fato dos compradores não dominarem o CDC, a Lei 4.591/64, CC, CPC e a ABNT, aplicáveis ao caso, às construtoras optam por protelar a solução. Contam com o temor dos brasileiros em procurar a Justiça e assim lucram por não cumprir a Lei!

AMADORISMO CONSOLIDA PREJUÍZO

Após analisar dezenas de casos no decorrer dos últimos 25 anos, aprendi uma coisa: o principal culpado pelos prejuízos que desvalorizam o imóvel e geram elevadas taxas extras de condomínio para consertar o edifício é o próprio proprietário, além da administração e do individualismo dos condôminos.

É comum um condômino constatar defeitos graves em sua unidade e assim solicitar o conserto à construtora. Este ignora que os apartamentos vizinhos também podem estar com problemas e nada diz, pois só pensa nele. Pior ainda são os compradores, cada um pensando em si, ignoram os vícios de construção na portaria, pilares, garagem, áreas de lazer, fachadas, pois acham que não são graves.

Ignoram que um vazamento, com o passar dos anos oxida as ferragens e essas ao dilatarem rompem o concreto. Assim, passamos a entender porque os prédios caem. Demora, mas depois viram notícia, com os moradores e ocupantes lamentando. Enfim, de quem é a culpa? Da construtora que tenta evitar despesas com reparos caríssimos? Ou dos proprietários que não se unem e não valorizam um trabalho profissional de engenheiro e de um advogado especializado para defender seus interesses.

Motivado por uma postura pouco inteligente, por achar a Justiça cara (apesar do prejuízo ser mil vezes maior), muitos condomínios e proprietários se limitam a reclamar em vão, nos lugares errados (Procons, Crea, Delegacia, Juizado Especial, Defesa Civil) a ponto de ocorrer a prescrição e perder o seu direito de receber uma indenização ou reparar os defeitos.

Belo Horizonte, 18 de março de 2014.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Caixa Imobiliária Netimóveis

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