O código de processo civil e os condomínios

Com a vigência do Novo Código de Processo Civil, em março de 2015, grandes mudanças para o Direito Imobiliário, em especial para o Direito Condominial, foram observadas

E quais foram as principais mudanças para os condomínios? A primeira mudança é que a alteração tornará mais efetiva e célere a cobrança de taxas de condominiais, com a enquadramento do boleto como título executivo extrajudicial e consequente execução direta, sem a antiga e cansativa ação judicial de cobrança que podia durar até 15 (quinze) anos.

Porém o detalhe que tornaria ainda mais relevante e positiva esta alteração do novo CPC é se, a esta mudança, estiver agregada, as alterações trazidas em 2002 pelo atual Código Civil, que também são importantes para o condomínio como a adequação dos juros cobrados pela inadimplência (1% ao mês), aos juros de mercado (9,9% ao mês).

Em um julgamento em primeira instância já havia sido determinado, o direito do condomínio cobrar juros superiores a 1% ao mês.

Decisão – Em um caso específico, houve uma decisão final do TJ/DF que determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo CC (12/01/2003). A partir daí as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”. No caso em tela, insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior : “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais. “A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do CC/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.

No passado já havia esse entendimento, de que a cobrança de juros moratórios ao índice de 1% ao mês, apenas incentivava a inadimplência.

Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da 3ª turma.

Novo Código – Com achegada do NCPC/2015, o entendimento já pacificado pelo STJ, é que percentual médio é de 9,9% am (nove virgula nove por cento ao mês) correspondente aos juros de mercado. Se, porventura, os condomínios continuarem aplicando o juro da antiga Lei 4.591/64 que é de 1% am (um por cento ao mês), este avanço pode se tornar inócuo. É fundamental que o condomínio já aplique aos inadimplentes os juros praticados pelo mercado.

O STJ já manifestou e confirmou a possibilidade da convenção do condomínio de aplicar os juros praticados pelo mercado. O percentual médio é de 9,9% am (nove virgula nove por cento ao mês), fundamentado pela jurisprudência:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.

1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido” (REsp 1.002.525/DF, Rel. Ministra NANCYANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/9/2010, DJe 22/9/2010). Incide na espécie a Súmula nº 83/STJ, segundo a qual “Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida “, aplicável a ambas as alíneas autorizadoras.

Assim, a decisão do STJ é, quando inexistir previsão expressa na convenção, poderão ser exigidos do condômino inadimplente juros de 1% (um por cento) ao mês. Existindo, entretanto, tal previsão na convenção de condomínio, serão devidos os juros ali previstos, (Apelação cível n. 1.0024.10.142790-4/001, Relator Des. Mota e Silva).

Convenção – Assim, o que vai determinar se os juros moratórios serão 1% ou até 9,9%, é a previsão desta possibilidade na convenção ou não. Cumpre lembrar, que o limite de multa para o inadimplente considerado reiterado, está expresso no texto legal e será de até cinco taxas de condomínio. Tudo conforme o grau de atraso previsto e que será crescente. Como exemplo, atraso de três meses consecutivos ou alternados, pode definir a Convenção que se aplique o valor correspondente a uma taxa de condomínio como multa. Já para o atraso de seis meses consecutivos ou alternados, poderá a Convenção definir que se aplique o valor correspondente a duas taxas de condomínio como multa. O limite máximo que a convenção pode estabelecer de multa por atraso reiterado será de cinco taxas, conforme previsto no art. 1.337 do Código Civil.

Voltemos ao Novo Código de Processo Civil, e algumas novidades trazidas por este novo compêndio processualista, que traz a possibilidade de prazo reduzido para pagamento de dívida condominial, e ainda penhora e leilão imediato do imóvel.

Sendo assim, o Novo Código de Processo Civil, que trouxe uma mudança importante no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de três dias, é feita a penhora imediata do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente (Veja no final do texto um resumo geral do trâmite).

Título executivo – O inciso X, do artigo 784 do texto sancionado do Novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (não estamos falando de meses, mas de anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução. Foi suprimida a fase de conhecimento que era a verificação preliminar da dívida de condomínio como se tivesse alguma dúvida de sua existência. Somente agora a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.

Na prática processual, ao invés de requerer a citação do condômino inadimplente para se defender sobre os fatos narrados na petição inicial e, somente após esta fase que poderia ser procrastinada pelo devedor, se chegaria à sentença definitiva. Nesta fase poderiam ser interpostos recursos diversos pelo condômino inadimplente que poderia levar o processo a todas as instâncias cabíveis, somente para ganhar tempo. Tudo com o juro de 1%.

O novo regramento processual civil, com a execução direta com penhora, entrou em vigor em março de 2016, a petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em três dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.

Neste caso, a garantia é o próprio imóvel inadimplente que a legislação não outorga os benefícios de blindagem por ser o único imóvel da família. Juntamente com os impostos, esta imunidade, é excluída da dívida de condomínio, como também ocorre com o IPTU.

Cartão de crédito – Com o Código Civil vigente agregado ao novo CPC, não pagar a taxa de condomínio, passa a ter o mesmo peso e importância do que não pagar a fatura do cartão de crédito ou do cheque especial. Os juros da taxa de condomínio serão os juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado no limite até cinco taxas de condomínio, e com a possibilidade de execução imediata, sem a tradicional ação de cobrança que em média dura de cinco a 15 anos.

Com todas estas mudanças, é possível acreditar em um maior rigor nas cobranças condominiais e severa redução na inadimplência. Com a mudança trazida pelo NCPC/2016, mais precisamente com a possibilidade de penhora do imóvel em curto prazo, forçará o condômino a evitar o não pagamento do condomínio, pois os juros altos e multa que poderão ser cobrados, e ainda o risco de seu imóvel responder diretamente pela dívida será muito grande.

Assim, será necessária uma adaptação dos condomínios, no aspecto de sua gestão financeira e de cobrança, para que assim, possa ser colhido os benefícios à médio prazo de um maior rigor no compromisso financeiro assumido por todos os condôminos.

* Bernardo César Coura é Advogado Especialista em Direito Imobiliário pela FGV e Condominial – Palestrante e Autor do JusBrasil e do Linkedin, colunista do Jornal do Síndico – bernardo.advogadoimobiliario@gmail.com