Construtoras devem pagar condomínio integral

Construtoras devem pagar condomínio integral

Por Evandro Lucas Diniz

 

Quando se adquire um imóvel novo de uma construtora/incorporadora, é comum que a Convenção de Condomínio já esteja devidamente registrada em cartório. Desta forma, fica o comprador vinculado àquela Convenção e para que seja feita qualquer alteração no seu conteúdo é necessária a realização de uma assembleia geral e a aprovação 2/3 dos votos, conforme dispõe o art. 1.351 do Código Civil.

 

Como a Convenção normalmente é criada no momento em que a construtora/incorporadora detém em seu portfólio a maior parte, se não a totalidade, da fração ideal e, consequentemente, dos votos, é comum que elas façam constar cláusulas abusivas que as favorecem frente aos outros proprietários.

 

Desconto – Uma das cláusulas abusivas mais comum é aquela na qual é determinado um desconto pessoal para construtora/incorporadora sobre as taxas de condomínio das unidades classificadas como “não comercializadas”, que são de sua propriedade.

 

Para fins exemplificativos, basta imaginar a situação hipotética na qual a despesa total de um condomínio de 100 apartamentos seja R$50.000,00 por mês e que a construtora/incorporadora ainda seja proprietária de 50 apartamentos e que exista, na Convenção de Condomínio, uma cláusula que lhe dê 50% de desconto sobre as taxas condominiais (muito comum) das suas unidades “não comercializadas”.

 

Em uma divisão justa, como aquela prevista no inciso I do art. 1.334 do Código Civil e no art. 12 caput da Lei n. 4.591/64, e considerando que todos os apartamentos tenham a mesma fração ideal, a taxa condominial seria de R$500,00 por apartamento.

 

Contudo, a construtora/incorporadora, nesta situação hipotética, pagaria apenas R$250,00 por cada unidade sua ainda “não comercializada”, já que previu para si mesma na Convenção que registrou um desconto de 50%. Então, por suas 50 unidades, ela pagaria um valor total de R$12.500,00 em taxas condominiais, restando R$37.500,00 para ser rateado pelos outros 50 apartamentos. Isto resulta numa taxa condominial de R$750,00 para cada um dos outros condôminos.

 

Nesta situação hipotética, para fazer frente às despesas do Condomínio, os outros condôminos teriam que pagar uma taxa equivalente a 3 vezes o valor pago pela construtora/incorporadora.

 

Jurisprudência – Por óbvio, esta situação abusiva foi submetida à justiça por vários condomínios de todo o país. A jurisprudência majoritária que se formou nos Tribunais foi no sentido de que cláusulas que preveem descontos pessoais para as tais “unidades não comercializadas” das construtoras/incorporadoras, são nulas.

 

O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ), que possui palavra final sobre a interpretação da legislação infraconstitucional, julgou o REsp. 1.816.039 seguindo as decisões dos Tribunais, decidindo que “A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002.

 

Assim sendo, as construtoras/incorporadoras não podem (ou não deveriam) prever esse tipo de desconto pessoal a elas mesmas nas Convenções de Condomínio.

 

Os Síndicos devem ficar atentos a esta cláusula abusiva em suas Convenções. Caso exista, devem exigir da construtora/incorporadora o pagamento integral das taxas condominiais, inclusive as retroativas, dentro do prazo prescricional.

 

*Advogado – Especialista em Condomínios

Engenheiro Civil – Perito