Manutenção preventiva mantém valor de imóvel

Por Francisco Guimarães

Muitos síndicos ao tomar posse de certos condomínios se deparam com uma série de problemas que passarão a administrar quando iniciarem a sua gestão. Os mais comuns são: falta de dinheiro em caixa, alta inadimplência e problemas trabalhistas. Mas vamos chamar a atenção, aqui, para a falta de manutenção da edificação, que é também um problema grave e que pode levar à deterioração total ou parcial do condomínio.

O que fazer nesse momento? Muitos administradores e síndicos necessitam marcar uma assembleia e aprovar, em caráter de urgência, fundos de reformas ou aumentar o valor do condomínio, para fazer frente ao alto custo de uma obra (muitas vezes mal planejadas e sem o acompanhamento de Responsáveis Técnicos). Tal iniciativa encontra muita resistência entre a maioria dos moradores.

Mas existem alternativas possíveis para enfrentar essa situação. Porque não implementar no edifício, um plano de manutenção predial para ser seguido pelos novos síndicos e zeladores?

Primeira atitude – O ideal é o síndico ou administrador do condomínio executar uma Inspeção Predial, com engenheiro ou arquiteto, que são profissionais habilitados para a inspeção predial e possuem experiência na atividade pericial de Engenharia e conhecimentos de Patologia de Edificações, Ensaios Tecnológicos, Técnicas de Engenharia Diagnósticas.

A inspeção predial é o check up da edificação, visando a boa qualidade predial e também a boa saúde de seus usuários. Ela requer o diagnóstico de seus sistemas para posteriores providências de reparos e planejamento dos serviços de manutenção predial.

Segunda atitude – Com o laudo de inspeção predial e os itens emergenciais a executar no edifício, os síndicos poderão planejar os orçamentos e obter a criação de um plano de manutenção predial para sua gestão e as próximas que virão.

O plano de manutenção predial é destinado aos gestores prediais, supervisores de manutenção, encarregados de postos prediais, empresas contratadas e técnicos de manutenção, dando-lhes informações básicas sobre a edificação, de forma simples, clara e objetiva. Nele serão encontradas as rotinas de manutenção preventiva e corretiva dos sistemas prediais abrangendo: arquitetura e civil, instalações hidráulicas, elétricas etc.

Quando fazer? – Conforme a NBR 16747 de 21 de maio de 2020,

A inspeção Predial deve ocorrer, no caso dos condomínios, a cada cinco anos.

Vale resgatar o panorama associado às condições da manutenção predial nas edificações em geral no Brasil, que ainda prevalecem sem alterações substanciais, nas quais é possível constatar que: 98% dos empreendimentos vistoriados por Engenheiros ou Arquitetos em uma Inspeção Predial não possuem programa de manutenção nas instalações civis (qual é a fonte desta informação?).

Tal prática pode ser equiparada a uma ação negligente, pois prejudica a durabilidade das edificações e compromete o valor de mercado, da mesma, frente a imóveis de mesmo padrão, localizados na mesma região.

O plano de manutenção predial interfere diretamente na estimativa da vida útil da edificação e, sua correta elaboração, aliada ao cumprimento das atividades técnicas especificadas nesse plano acarretará em um acréscimo considerável no valor da sua vida útil final.

NBR – A Norma NBR 5674 (ABNT, 2012) diz que a manutenção é um procedimento técnico-administrativo que visa efetuar as medidas necessárias à conservação de um imóvel e à permanência de suas instalações e equipamentos, de modo a mantê-los em condições funcionais normais, tais como as que resultaram de sua construção, em observância ao que foi projetado, e durante sua vida útil.

A NBR 5674:1999 define manutenção como: “Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários.”

Existem, entretanto, diversos tipos e níveis de manutenção, a NBR 5674 (ABNT, 2012), no entanto, limita-se a trazer os seguintes tipos de manutenção necessárias: Manutenção rotineira: caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns; Manutenção corretiva: caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários e; Manutenção preventiva: caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

Agindo de forma planejada, síndico e moradores terão condições de executar um bom plano de manutenção, que será revertido num melhor ambiente para se viver e na constante valorização de mercado da edificação.

Exemplo do plano de manutenção extraida da inspeção predial

Exemplo abaixo de demandas mensais retirada de um planejamento de manutenção.

Fonte: Sindiconet com melhorias