Somente os projetos aprovados a partir de 26/01/20 deverão atender as normas

Administração Por Kênio de Souza Pereira

O Decreto de nº 9.451 que regulamenta a Lei 13.146/2015, que dispõe acerca da inclusão da pessoa com deficiência, foi assinado pela presidente em exercício, Cármen Lúcia, no dia 26 de julho de 2018. O mencionado Decreto estabelece que os novos empreendimentos residenciais deverão ser construídos com itens de acessibilidade nas áreas de uso comum do condomínio e, na área interna, quando solicitado pelo adquirente. Esta regra valerá apenas para empreendimentos aprovados ou construídos após 26 de janeiro de 2020.

Para os casos em que o método construtivo não permitir alteração após sua execução, por exemplo alvenaria estrutural e impressão 3D, o incorporador deverá edificar 3% das unidades já obedecendo as diretrizes de acessibilidade, independente de requerimento.

Também será exigido que 2% das vagas obedeçam aos critérios de acessibilidade, sendo que estas devem ser destinadas para o uso de pessoas com deficiência nos termos do artigo 8º:

Art. 8º Serão reservados dois por cento das vagas de garagem ou estacionamento, vinculadas ao empreendimento, para uso comum, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, sem prejuízo do disposto no art. 47 da Lei nº 13.146, de 2015.

§ 1º  Na hipótese de o percentual previsto no caput resultar em número menor do que um, os empreendimentos deverão garantir, no mínimo, a reserva de uma vaga de garagem ao estacionamento para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade.

Se o percentual de apartamentos ou vaga de garagem acessível resultar em número menor que um, deverá ser garantido ao menos um apartamento e uma vaga para uso de deficientes, independentemente de haver adquirentes com mobilidade reduzida.

Desinformação – Algumas informações estão sendo veiculadas pela imprensa, que erroneamente tem informado que o Decreto atinge imóveis comerciais e que os condomínios residenciais já existentes, terão de se adaptar às normas no prazo de 18 meses, o que é uma inverdade. O Decreto se limita a edificação multifamiliar, ou seja, não abrange imóveis comerciais. E quanto ao prazo não tem efeito imediato, mas somente futuro, conforme podemos ver no texto:

“Art. 11. Este Decreto entra em vigor dezoito meses após a data de sua publicação”.

Portanto, suas normas atingirão somente aos novos empreendimentos, cujo projeto foi protocolado a partir de 26 de janeiro de 2020, conforme o artigo 9º do Decreto:

Art. 9º. Ficam dispensados do disposto neste Decreto:

I – edificações de uso privado multifamiliar cujo projeto tenha sido protocolado no órgão responsável pelo licenciamento anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;

II – unidades autônomas com, no máximo, um dormitório e com área útil de, no máximo, trinta e cinco metros quadrados;

III – unidades autônomas com dois dormitórios e com área útil de, no máximo, quarenta e um metros quadrados;

IV – reforma e regularização de edificação de uso privado multifamiliar, desde que a construção da edificação original a ser reformada ou regularizada tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;

V – reforma das unidades autônomas das edificações de uso privado multifamiliar; e

VI – regularização fundiária de interesse social, desde que o imóvel ou os núcleos informais a serem regularizados tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto.

Dessa maneira consiste numa ilógica a divulgação de que os condomínios já edificados teriam que se adaptar em 18 meses às novas mudanças, o que implicaria em realizar obras e reformas de elevado custo. Isso resultaria numa disposição inconstitucional, tendo em vista o inciso XXXVI do artigo 5º da Constituição da República:

XXXVI – a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada;

Confusão – Como o art. 8º exige que no edifício residencial deverão ser reservadas 2% das vagas de garagem com acessibilidade, vinculadas ao empreendimento, para uso comum, destinadas aos veículos que transportem pessoa com deficiência, poderá gerar conflitos com os Códigos de Postura ou Planos Diretores de diversos municípios, pois inúmeros destes restringem o número de vagas de maneira a inviabilizarem a criação de vagas que venham a pertencer ao condomínio.

Deverá a construtora analisar a situação do projeto, bem como as normas municipais de maneira a fazer constar as previsões na convenção de condomínio para que não ocorram confusão entre os moradores.  O Decreto prevê ainda, no parágrafo 4º, do art. 8º que o morador com deficiência poderá solicitar a troca de sua vaga comum por aquela que seja especial e que esteja sob a administração do condomínio a qualquer tempo.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário de MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 2516-7008