Quem pode participar e votar numa assembleia de condomínio?

Por Kênio de Souza Pereira

O voto e a participação em assembleias de condomínios se tornaram pontos confusos em decorrência de várias alterações legislativas, que geram problemas para os proprietários, que não sabem qual regra prevalece. Muitos ainda ignoram que o inquilino não tem mais direito a votar no caso de o locador deixar de comparecer à assembleia, por desconhecerem que a Lei nº 4.591/64, teve diversos artigos derrogados pelo Código Civil em entrou em vigor em 2003.

Condôminos, são os proprietários do imóvel, que assim são denominados por sua propriedade (apartamento, sala ou loja), fazer parte de um edifício composto de quotas, sendo indivisível. Quando um proprietário aluga seu imóvel, passa a ser designado, também, como locador ou senhorio, enquanto quem paga o aluguel é chamado de locatário ou inquilino. Importante frisar que a locação não torna o inquilino um condômino. Condômino será, sempre, o proprietário que também é conhecido por coproprietário.

Portanto, para saber quem tem poder para participar e votar numa assembleia, basta verificar a matrícula da unidade condominial no Ofício de Registro de Imóveis, no qual estão registradas todas as unidades, bem como a Convenção do Condomínio, que indicam o nome dos proprietários da sala, loja, apartamento ou da vaga de garagem quando essa for autônoma, ou seja, possuir fração ideal distinta. Esses documentos são públicos, podendo qualquer pessoa solicitar uma via do registro da unidade e da convenção no Ofício de Registro de Imóveis, bem como da escritura no Ofício de Notas.

Caso conste na matrícula que a unidade tem um usufrutuário, este é que participará da assembleia, ou, na sua ausência, o nu-proprietário, podendo qualquer um deles votar, assinar a ata ou a rerratificação da convenção, conforme o caso.

Matrícula – Rotineiramente, os edifícios são negociados na planta, ou seja, em construção, sendo obrigatório o incorporador e o construtor, antes de negociar qualquer unidade, promover o registro da incorporação perante o Oficial do Registro de Imóveis, pois somente assim os adquirentes terão como registrar os contratos de promessa de compra e venda. Esse registro garante ao comprador a propriedade da quota do terreno, que é denominada fração ideal na convenção, que corresponde à unidade que será construída, além de evitar que o construtor venda novamente a unidade ou venha a alterar a convenção ou o projeto do empreendimento sem a assinatura do novo adquirente.

Dessa forma, o § 2º do art. 1.334 do Código Civil, estabelece que: “São equiparados aos proprietários, para fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”, ou seja, a partir do momento que o construtor ou incorporador vende a unidade, somente o comprador de posse do contrato de compra e venda ou o cessionário – caso tenha adquirido os direitos desse contrato – poderá participar e votar como condômino ou proprietário daquele apartamento, sala, loja ou vaga de garagem autônoma. Caberá sempre ao comprador que não figura no registro imobiliário, levar a via do seu contrato ou cópia deste assinado pelo vendedor que consta na matrícula ainda como proprietário, com a assinatura reconhecida em Ofício de Notas, para comprovar sua legitimidade para participar e votar na assembleia.

Inquilino – Apesar do Código Civil (CC), que entrou em vigor em janeiro 2003, determinar no inciso III do art.1.335 que somente os condôminos têm direito de votar nas assembleias gerais, há pessoas que ainda pensam que o inquilino pode praticar esse ato, caso o proprietário/locador não compareça ou não nomeie um procurador para representá-lo na reunião.

Essa confusão decorre do fato da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, em seu art. 83, ter introduzido o §4º do art. 24 da Lei 4.591/64, dando poder de voto ao inquilino nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias, caso o condômino locador não compareça à assembleia geral. Em 1996, com Lei nº 9.267, de 25/03/96, foi alterado esse dispositivo da Lei 4.591/64, passando ele ser mais abrangente, ao determinar: § 4º – Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.

Esse dispositivo legal, que consiste numa exceção, vigorou por alguns anos, até que o Código Civil (CC), que dedicou um capítulo inteiro (artigos 1.331 a 1.358) para tratar das relações do condomínio edilício, entrasse em vigor e eliminasse a permissão do inquilino votar.  Portanto, o que vale desde janeiro de 2003 está expresso: “Art. 1.335. São direitos do condômino”: […] III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

Ao derrogar os artigos 1º a 27 da Lei 4.591/64, o CC eliminou a autorização do inquilino votar, caso o condômino não compareça à assembleia. Engana-se aquele que diz que a Lei do Inquilinato autoriza o voto do inquilino, pois o art. 2.036 do CC, ao determinar que “a locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida” não revigorou o art. 83 da Lei do Inquilinato de 1991, pois aquele artigo que já tinha perdido o efeito cinco anos depois, com a nova redação dada pela Lei nº 9.267, de 25/03/96.

O Direito Brasileiro não contempla o instituto da repristinação, ou seja, norma legal, uma vez revogada, não volta a valer, quando outra lei revoga aquela que a substituiu. Diante disso, a Lei do Inquilinato de 1991 e a Lei 9.267/96 que estipulou a última versão de parágrafo 4º do art. 24 da Lei 4.591/64, não mais autorizam o voto do inquilino. Perderam a validade a partir de 2003 com a entrada em vigor do Código Civil que passou a disciplinar a matéria, o qual concede o direito de voto somente ao condômino, no caso, denominado também locador, nos termos do art. 1.335, III, do CC.

Nenhum participante da assembleia deve aceitar a participação do inquilino, pois este não tem direito de exigir nem de receber o edital de convocação, já que se destina apenas aos condôminos.

Quem participa – Poderá o síndico ou o presidente da mesa vetar a entrada no recinto do inquilino e qualquer pessoa que não seja condômino ou procurador deste, bem como daquele que se recuse a assinar a lista de presença. É inaceitável um condômino se recusar a assinar previamente essa lista, pois se não deseja registrar sua presença, deverá então se ausentar do local em respeito à coletividade que tem o dever de cumprir as formalidades inerentes à uma assembleia, devendo registrar na ata, de imediato, todos os fatos ocorridos.

Portanto, qualquer pessoa que deseje participar da assembleia e que não seja condômina, deverá previamente, solicitar a procuração. É óbvio que se o condômino que é locador, não comparece, caso ele tivesse interesse em ser representado pelo inquilino teria outorgado a este uma procuração.

Procuração – Entretanto, sabemos que há inquilinos muito bem-intencionados e participativos. Caso o locador não tenha interesse em comparecer à assembleia, poderá o inquilino solicitar-lhe que conceda poderes de representação, mediante procuração, sendo prudente reconhecer a firma do locador, ou seja, do condômino que figure na matrícula da unidade. Conforme o §2º do art. 654 do CC: “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida”, sendo que tal dispositivo autoriza o síndico ou o presidente recusar a procuração caso tenha dúvida da autenticidade da assinatura.

Portanto, aceitar o voto do inquilino sem procuração não tem respaldo legal, e tal irregularidade poderá gerar a nulidade da deliberação se seu voto influenciar na sua aprovação.

Sendo o condômino casado, seu cônjuge pode votar independentemente de procuração. Quanto aos parentes aplica-se a mesma regra em relação ao inquilino. Se o condômino deseja que seu filho, primo ou os seus pais votem na assembleia, deve entregar uma procuração para qualquer um representá-lo, bastando ter 18 anos de idade e ser capaz. Sendo o parente um morador da unidade, não haverá a necessidade de exigir o reconhecimento de firma da assinatura, pois o condômino poderá confirmar a qualquer hora que assinou a procuração, podendo isso ser feito até pelo telefone ou interfone.

Em várias assembleias as discussões perduram por horas, às vezes, até de madrugada, havendo pessoas que não conseguem permanecer até o final ou outras que têm necessidade de sair do recinto para cumprir outro compromisso. Nesses casos, o condômino, já tendo assinado a lista de presença, pode comunicar ao presidente da mesa para fazer constar na ata que está indo embora e que nomeia como seu procurador determinada pessoa que esteja presente, a qual passará a falar e votar em seu nome. Isso pode ser feito verbalmente, devendo o secretário fazer a ata na hora com o registro dessa solicitação, conforme art. 656 do Código Civil, que estabelece: “O mandato pode ser expresso ou misto, verbal ou escrito”.

Inadimplente – O legislador procurou prestigiar quem cumpre com suas obrigações, sendo direito de qualquer condômino, seja antes de começar ou no decorrer da assembleia, saber quem deve, qual a unidade, o valor e o período da dívida, pois não existe lei que proteja o calote. O que não pode ser feito é expor o devedor a situação ridícula, ofendê-lo. Ninguém tem direito ao anonimato e caso não deseja passar por tal situação, basta pagar em dia ou não ir à reunião.

É dever do síndico ou do administrador informar quem deve no recinto da assembleia, que é privativo dos condôminos, sendo um direito de todos que estão pontuais sabe quem está prejudicando-os, pois na prática estão pagando valor a mais de quota para cobrir o valor inadimplindo, além dos custos com o processo de execução. Portanto, conforme o CC, o “art. 1.335. São direitos do condômino”: […] III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”, fica claro que o condômino inadimplente, por ser coproprietário das áreas comuns, tem o direito de permanecer no recinto onde a assembleia é realizada, mas deverá ficar em silêncio, sem se manifestar, pois caso converse poderá influenciar nas votações e isso a lei proíbe ao impedir que ele participe.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário MG e do Secovi-MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br