O apartamento mudou de dono e quem paga a conta?


(Redação com STF)

 

A inadimplência é um dos principais desafios a serem gerenciados na administração de um síndico. Se não for, talvez, o maior efetivamente, pois o atraso no pagamento das taxas coletivas tem um impacto direto nas finanças e sem dinheiro em caixa várias necessidades do condomínio ficam comprometidas.

 

Para contornar esse problema é necessário manter uma logística de cobrança constante, seja por meios próprios ou através de uma empresa administradora, a fim de que se evite o acúmulo de dívidas. Mas, nesse contexto, é comum surgirem muitas dúvidas quando a unidade condominial inadimplente é vendida ou passa para outras mãos através de algum outro meio. Quem paga a conta?

 

Este ano, a Segunda Seção do STJ estabeleceu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

 

A tese foi fixada em julgamento de recurso repetitivo e passa a orientar as demais instâncias do Judiciário na solução de casos idênticos. Havendo decisão em consonância com o que foi definido pelo STJ, não será admitido recurso contra ela para a corte superior.

 

O colegiado destacou que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.

 

Entretanto, se ficar comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, deve ser afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

 

“O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.345, regulou de forma expressa que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, assinalou o ministro Luis Felipe Salomão, relator.

 

De acordo com o ministro, “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações “propter rem”, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”, finaliza.