Fachada em Condomínios: Saiba o que é considerado alteração!

A alteração de fachada em Condomínios é um assunto polêmico e precisa ser analisada, já que pode acarretar prejuízo direto no valor dos imóveis do prédio. Importante saber que fachada não se limita ao que é visível e sim a todas as faces externas do imóvel, ou seja, frontal, laterais e posterior. Desse modo, pode-se entender que as faces externas são aquelas que constituam o conjunto harmônico de formas e cores derivado da identidade arquitetônica concebida para o condomínio. Logo, considera-se fachada toda área externa que compõe o visual do condomínio, dentre elas as paredes externas, sacadas, janelas, esquadrias, portas, portões de entrada e saída além de outras que compõem a harmonização do prédio. Se você mora ou tem imóvel em condomínio, é importante saber que no Código Civil temos os direitos e deveres dos condôminos. Vejamos: “Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Além dos referidos artigos, também temos o artigo 10 da Lei nº 4.591/64, a qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias: “Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I – alterar a forma externa da fachada;”. Como se vê, decorre da lei a proibição da alteração da fachada e, geralmente, também consta na convenção do próprio condomínio. Atualmente, o entendimento dominante em nossa jurisprudência é de que o conceito jurídico de fachada abrange todas as faces do condomínio edilício, ainda que não visíveis de forma imediata aos transeuntes, ou seja, os pedestres. Tanto os Código Civil quanto a Lei 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. Porém é importante salientar que mesmo a legislação dispondo sobre a proibição de alteração, ainda assim é possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos, conforme dispõe o artigo 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. Logo, há possibilidade de legitimar alterações através de assembleias devendo tais alterações serem inseridas na Convenção Condominial. Para melhor elucidar, por exemplo, temos que a mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do condomínio e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, desse modo, passível de desfazimento, uma vez que contraria o Código Civil – artigo 1.336, III e a Lei nº 4.591/1964, artigo 10. Isso porque é proibido aos condôminos proceder alteração da fachada, estabelecida pelo modelo padrão do condomínio, com alteração de cores, sem prévia autorização dos demais. Vale destacar que, mesmo havendo violações à lei e/ou irregularidades, por outros condôminos, inclusive com a aceitação do condomínio, não serve como referência para continuar ocorrendo mais violações e/ou irregularidades. A alteração da fachada dos condomínios é assunto que traz dúvidas para síndicos e condôminos. Quando falamos em condomínio é preciso ter clareza que a regra geral é a de que é proibido aos condôminos realizarem modificações nas fachadas sem o consentimento dos demais.