Manutenção preventiva: ação planejada e obrigatória

Manutenção preventiva:
ação planejada e obrigatória

Embora um imóvel seja planejado
e construído para resistir
a muitos anos servindo aos
seus usuários, é fato que condutas
preventivas devem ser adotadas no
sentido de preservar a vida útil e
integridade das estruturas. Alguns
gestores imprudentes, contudo,
preferem relaxar a manutenção
dessas sob a justificativa da falsa
“redução de despesas” e tal comportamento
negligente pode ter
consequências danosas ao condomínio.
A NBR 5674 da ABNT é o único
texto normativo que contempla os
procedimentos concernentes ao
controle e avaliação da qualidade
da manutenção de edificações e ela
jamais deve ser realizada de modo
improvisado e casual. É o que explica
o engenheiro civil Leonardo
Pupo, especialista em avaliações
e perícias da Planner Engenharia.
“As manutenções devem ser planejadas
com antecedência e estas
ações poderão ser auxiliadas através
de um laudo de vistoria e acompanhadas
por profissionais credenciados
junto ao CREA ou CAU”,
complementa.
Pupo explica que as manutenções
são diferenciadas em: rotineiras
(que é um fluxo constante de serviços
padronizados e cíclicos, por
exemplo, limpeza geral e lavagem
de áreas comuns); corretivas (demandam
ação ou intervenção imediata
a fim de permitir a continuidade
do uso dos sistemas ou evitar
graves riscos ou prejuízos pessoais
e/ou patrimoniais aos seus usuários
ou proprietários) e as manutenções
preventivas (programadas com
antecedência priorizando as solicitações
dos usuários, gravidade e
urgência, e relatórios de verificações
periódicas sobre o estado de
degradação).
“Estudos realizados comprovam
que se a manutenção não for realizada,
serão necessários reparos
equivalentes a 5 vezes os custos de
manutenções. Por sua vez, se esses
reparos não forem efetuados, as
despesas de renovação podem atingir
5 vezes o custo do reparo”, alerta
Leonardo Pupo. O engenheiro
afirma que a manutenção deve ser
iniciada tão logo se inicie o uso da
edificação e, no caso de unidades
privativas, mesmo que estejam desocupadas,
deve ser implantado o
Programa de Manutenção.
Relaxar as medidas preventivas
pode ter consequências, inclusive
jurídicas, uma vez que é obrigação
legal do síndico diligenciar a
conservação do edifício, como expressamente
previsto no art. 1.348,
V, do Código Civil. O advogado e
também engenheiro civil Evandro
Lucas Diniz orienta que dentre outras
providências, é necessário que
o síndico fique atento aos prazos
de manutenção das diversas instalações
da edificação, previstos no
manual do usuário emitido pela
construtora no momento da entrega
do empreendimento.
“A realidade prática, contudo, é
que muitos dos condomínios são
mais antigos e já não possuem mais
um manual do usuário ou, quando
possuem, eles já se mostram desatualizados
frente às reformas e substituições
de equipamentos ocorridas
ao longo do tempo”, relata Evandro.
Nesses casos, ele indica que é possível
contornar o problema com a
elaboração de um Laudo de Inspeção
Predial Total por uma equipe de
engenharia.
“Esse laudo dará ao condomínio
um novo manual de manutenções
e ainda, se necessário, um planejamento
de obras de reformas definindo
uma ordem de prioridades
a partir de uma análise técnica
sistêmica”, acrescenta. “O síndico
deverá aprovar esse novo manual
de manutenção produzido e o planejamento
de obras de reformas
em assembleia, de modo a também
vincular os próximos síndicos ao
seu cumprimento”, orienta o advogado.
Seguido o manual ao longo
do tempo, os condôminos ficam
mais seguros e o síndico adimplente
com suas obrigações, sem riscos de
sofrer sanções e punições legais.