STJ se manifesta a respeito das locações por temporada

Embate entre condôminos:
fonte de renda extra para
alguns e motivo de dor de
cabeça e incômodo para outros,
a locação por temporada é um
assunto controverso nos condomínios
residenciais. Nos últimos
anos, o tema ganhou mais
força devido à popularização de
aplicativos de hospedagem que
facilitam a busca e contratação
de aluguel de imóveis por curto
período, sendo o Air BNB o mais
famoso deles.
Dividindo opiniões, se por um
lado há quem defenda o direito
natural do proprietário a locar seu
imóvel por temporada, limite de
90 dias, (conforme regulamenta a
Lei 8.245-91 especificamente nos
artigos de 48 a 50), há também os
vizinhos que rechaçam a prática,
especialmente aquela feita por
meio de plataformas eletrônicas
– como o app citado – que proporcionam
uma altíssima rotatividade,
com a justificativa de prejuízos
ao sossego, salubridade e
segurança do condomínio.
Com esse panorama, como esperado,
a problemática já foi levada
às instâncias judiciais em diversas
ocasiões e discutida muitas
vezes em tribunais locais. No entanto,
recentemente tivemos um
fato novo no que concerne a isso:
pela primeira vez a Corte Superior
manifestou-se sobre a questão,
abrindo, portanto, um precedente
importante na jornada de debates
sobre esses controversos aluguéis
de curta temporada.
Em abril, a 4ª Turma do STJ (Superior
Tribunal de Justiça) ratificou
– ao julgar o recurso especial
nº 1.819.075/RS – a possibilidade
de um condomínio chegar a proibir
locações de curta temporada,
bem como o fracionamento de
imóvel (aluguel de cômodos separadamente),
fazendo como intermediário
ou não o uso de ferramentas
eletrônicas a exemplo do
aplicativo Air BNB ou similares.
Embora o entendimento da Corte
Superior não seja vinculante, isto
é, não é obrigatório ser seguido
por todos os demais juízes, ele
dá força à ideia de que, primeiro,
é preciso rever os limites permitidos
às locações em edifícios
exclusivamente residenciais de
modo a vetar eventuais desvios
de destinação do imóvel e, segundo,
o condomínio deve ter autonomia
para regulamentar – por
meio de assembleia e registro em
convenção – os termos adequados
para a locação por temporada
em suas dependências.
A maioria dos juristas que estudam
a matéria compreendem
que é inviável que os condomínios
simplesmente venham a
ter o direito de proibir a locação
por temporada, pois isso vai de
encontro aos direitos do proprietário.
O que é razoável pensar é
que, em futuro breve, possa se
chegar a um “meio termo” no
qual alguns critérios possam ser
estabelecidos a fim de minimizar
os distúrbios causados à rotina
do prédio (período de ocupação
inferior a 30 dias, por exemplo),
mas também sem negar ao condômino
a possibilidade de fruir de
seu imóvel. É fato, contudo, que
tema é relativamente novo e os
entendimentos a respeito ainda
não estão consolidados, cada
caso provavelmente será julgado
mediante seu próprio contexto.