Brigas entre moradores: como resolver as divergências e quem deve cuidar do problema

Por Marcus Monteiro

Publicada em 08/04/2024

Conviver nem sempre é fácil… Em um condomínio então, constituído por pessoas com criações, históricos de vida, gostos, princípios, personalidades e opiniões diferentes, o bom convívio exige, quando pouco, ponderação, razoabilidade, bom senso e uma boa dose de paciência.

É que as causas que podem gerar potenciais divergências são muitas, como, por exemplo, garagem; vazamentos; fofocas; discordâncias em assembleias; uso abusivo das áreas de lazer; brigas entre filhos de moradores; despesas condominiais, entre outras.

Nesse contexto, como administrar estas situações e quem deve achar a solução?

Quem? – Inicialmente, uma questão deve ficar clara: Como regra, o síndico deve intervir em situações que afetem a coletividade, que se relacionem a fatos envolvendo as áreas comuns do condomínio, que gerem prejuízo ao conjunto dos moradores.

Acontecimentos que se limitem, exclusivamente, a moradores/apartamentos vizinhos, como vazamentos, ruídos que incomodem apenas o morador de baixo ou do lado, ofensas pessoais e até mesmo vias de fato, devem ser solucionadas entre os próprios moradores envolvidos, cada um com seu advogado no Judiciário ou perante a delegacia de polícia.

Obviamente, no caso de conflitos pessoais, limitados a dois vizinhos e que não digam respeito à coletividade, o síndico poderá agir como um “mediador”, buscando apaziguar a situação. Todavia, de se restar claro que o administrador não tem obrigação legal de administrar problemas particulares entre moradores.

A solução de um conflito pessoal entre dois moradores não pode ser “transferida” para o síndico, que não tem obrigação de agir como “juiz” ou “advogado” de uma das partes. Todavia, nada impede por exemplo (e se aconselha), que o morador registre o problema no livro de ocorrências do condomínio, visando futuras medidas, ou que solicite à portaria do condomínio que entre em contato com o morador que esteja, por exemplo, fazendo barulho excessivo, no sentido de cessar o incômodo.

O que fazer? – Em casos de divergências ou de incomodo gerado por parte de algum morador, a primeira medida a ser adotada por aquele que se sinta prejudicado é uma conversa para tentar resolver a “diferença” ou para um pedido no sentido de que o vizinho cesse a conduta indesejada. O morador pode também formalizar sua reclamação por meio de uma notificação a ser enviada ao vizinho.

Ocorre que, infelizmente, muitas pessoas, com receio de um conflito ou para evitar alguma situação desagradável, deixam de conversar/reclamar com o vizinho e acabam sofrendo o incomodo quando, muitas vezes, uma boa conversa poderia resolver o problema.

Não sendo, todavia, possível o diálogo, ou, após realizada a reclamação, permanecendo o incômodo, passo seguinte é levar o fato ao conhecimento da administração do condomínio, até mesmo para efeito de registro, para futuras medidas em outras esferas.

A situação conflituosa deverá ser examinada pela administração, também à luz do bom senso e, principalmente, de acordo com a convenção de condomínio, com o regimento interno, com as atas de assembleia e com a Lei. Vale destacar, como um parêntese, que um bom regimento interno contribui bastante para disciplinar e coibir condutas indesejáveis e, consequentemente, reduzir os conflitos.

Conforme já destacado, caberá a administração verificar se se trata de um problema que envolve o condomínio e deverá ser resolvido pelo síndico, ou se está relacionado a uma questão exclusiva e particular entre moradores, e que por eles deverá ser resolvida. Também conforme já salientado, ainda que o problema limite-se a uma questão pessoal entre moradores, nada impede que o síndico tente atuar, a princípio, como um mediador do problema, já que, muitas vezes, o que falta é simplesmente um diálogo entre as partes.

Multa – Verificando o síndico que se trata de uma questão atinente ao condomínio, relacionada a uma conduta antissocial ou contrária às normas condominiais, poderá aplicar as multas e penalidades previstas na convenção (obviamente garantindo o direito de defesa ao morador). Essa multa poderá chegar ao total de 10 (dez) vezes o valor da taxa de condomínio mensal, conforme prevê o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil: “Código Civil. Artigo 1.337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação em assembleia”.

Se mesmo com a aplicação das penalidades administrativas permanecer a conduta indevida, o condomínio poderá tomar medidas judiciais contra o morador antissocial.

Da mesma forma, em se tratando de uma questão exclusiva entre vizinhos, se o problema persistir após a reclamação, o morador prejudicado poderá adotar medidas junto ao Poder Judiciário para fazer cessar o incômodo, conforme garante o artigo 1.277 do Código Civil: ” Artigo 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Poderá também pleitear em juízo indenização por danos morais e/ou materiais, e inclusive promover medidas na esfera criminal, em caso de calúnia, injúria, difamação, ameaça, agressão física e outras questões graves desta natureza.

Desta forma, acima de tudo, o que deve prevalecer sempre é o bom senso e o espírito de coletividade e vizinhança, com a devida observância das normas condominiais e da Lei, como forma de garantir um ambiente saudável, de harmonia e tranquilidade dentro do condomínio.

*Advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário – diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG –  marcus@marcusmonteiro.adv.br – Blog: marcusmonteiro.adv.br