Cobrança por “fração ideal” é legítima?

Por André Resende

Por vezes os síndicos precisam lidar com questionamentos sobre o valor da taxa condominial cobrada. Em tempos de crise financeira, todo mundo quer economizar e é natural que os reajustes incomodem alguns moradores, afinal sempre que uma despesa aumenta, também se dificulta o meio para manter seu pagamento em dia. Em meio a esse cenário, é comum surgir a pergunta “por que algumas unidades pagam mais que outras?”.

Essa questão se dá especialmente em prédios que possuem imóveis com diferentes metragens: apartamentos com mais ou menos quartos, com áreas privativas ou proprietários detentores de mais vagas de garagem, por exemplo. Mesmo usufruindo das mesmas áreas comuns (salão de festas, piscina, academia, etc.) e considerando também que despesas com conservação, energia e salários de funcionários não têm relação com o tamanho dos apartamentos, a dúvida sobre as diferenças no rateio de taxas existe.

Fração – Faz-se necessário compreender, portanto, o conceito de “fração ideal” presente na legislação dos condomínios edilícios. Isso vem a ser o percentual de cada unidade correspondente em relação ao todo, ou seja, o quanto a unidade privativa do morador corresponde dentro do empreendimento.

De modo geral, tal parâmetro demonstra o “tamanho” da fatia que cada condômino possui no prédio e, portanto, determina também o peso das suas responsabilidades com esse. Em suma, convenciona-se o cálculo da taxa condominial feito de acordo com o tamanho da unidade. As regras para o cálculo estão contidas na norma da ABNT de nº 12.721/2005, intitulada: “Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios”.

Respaldo legal – É legítimo executar este tipo de cobrança diferenciada? Respondendo de maneira simplificada: sim, desde que a Convenção não se oponha formalmente a respeito. É justo? Aí é uma avaliação que deve ser feita pelos condôminos. É válido enfatizar que o condomínio possui a prerrogativa de igualar ou diferenciar as taxas, a depender da vontade geral dos condôminos e, caso se opte por uma cobrança igualitária entre todas as unidades, esta deliberação necessita estar prevista na Convenção.

A proporcionalidade da “fração ideal” já é ponto pacificado no entendimento dos tribunais, que a consideram legítima, obedecendo ao que consta no artigo 1.336 do Código Civil, em seu inciso I, o qual afirma que está entre os deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção”.

Ressalta-se, conforme já mencionado, que cada condomínio é livre para ponderar e discutir quais são suas prioridades mediante cada contexto particular, podendo decidir pelo que melhor satisfaz as necessidades da sua comunidade; sempre lembrando que tal pauta deve ser levada à assembleia e referendada por no mínimo 2/3 dos condôminos (quórum obrigatório para alterar Convenções). Caso o documento seja omisso na descrição do cálculo do rateio, não há o que seja contestado: prevalece a cobrança por “fração ideal”.

*Jornalista