Imobiliária é parceira do condomínio

Por Kênio de Souza Pereira

Muitos condomínios têm perdido a oportunidade de utilizar os benefícios decorrentes de uma boa imobiliária quando o inquilino deixa de pagar a quota mensal, pois caso o síndico ou a administradora de condomínio informassem de imediato o atraso, a imobiliária poderia cobrar a quota vencida junto com o pagamento do aluguel. Importante compreender que as imobiliárias são parceiras dos condomínios, pois têm como principal função manter a pontualidade dos encargos referentes ao apartamento, sala ou loja locada.

Administradoras de imóveis conceituadas, combatem a inadimplência das quotas de condomínio, bastando que o síndico envie o e-mail com os dados para que elas promovam a cobrança. A Caixa Imobiliária Netimóveis, há décadas, envia uma carta para o síndico do edifício logo no início da locação do imóvel, na qual esclarece que qualquer problema que ocorrer com o inquilino, em especial, a falta de pagamento da quota, deverá ser comunicada para que tome as providências. É importante que na troca de síndicos haja a comunicação de que há imobiliárias que podem ajudar na cobrança da quota em atraso, sem cobrar nada do condomínio.

Legislação – É importante que os proprietários, ao entregarem seu imóvel para uma imobiliária, escolham uma empresa experiente, que atue com firmeza para coibir a inadimplência. Márcio Pereira, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, afirma que sua atuação visa proteger o locador de ser incomodado pelo condomínio, e esclarece que a Lei do Inquilinato lhe dá força para cobrar de forma mais eficaz que o próprio condomínio. Caso o inquilino não pague, poderá requerer seu despejo por falta de pagamento com base no art.25: “Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”.

Certamente, o risco de ser despejado estimula o devedor inquilino a quitar logo a dívida, mas rápido que se fosse uma execução contra o condômino/locador. Assim o condomínio poupa ao não ter que gastar com execução judicial, pois a imobiliária cobrará a dívida do condomínio junto ao aluguel do inquilino e dos seus fiadores.

Comunicação – A inércia do síndico ou da administradora que deixa de avisar a imobiliária sobre a inadimplência, dificulta a boa atuação da imobiliária que faz a cobrança de graça. Em vários casos o síndico falha ao não conversar com o devedor que, às vezes, não é quem consta na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, levando o advogado do condomínio a propor execução errada, contra quem não responde pelo imóvel. Isso gera risco do condomínio responder por danos morais e materiais, pois colocar como réu quem não é devedor e acaba por negativar seu crédito na praça.

Ao deixar acumular seis meses ou mais, o síndico cria uma situação desgastante ao mandar a dívida para um advogado que, às vezes, trata o devedor como um estranho. Muitos escritórios que fazem cobrança focam em produção, agem por atacado, exigem o pagamento à vista, deixando de conversar de forma a contornar o problema que pode ser solucionado com um parcelamento em seis parcelas com juros e correção monetária.  Importante o devedor entender que não há como dar desconto, pois o valor da quota decorre de um rateio, devendo ser paga integralmente.

O morador é vizinho do síndico e dos demais condôminos, sendo a gentileza essencial para manter a harmonia, pois a relação entre as partes é duradora. Sendo enviada a cobrança para um advogado este passa a ter direito a receber honorários de pelo menos 10% pelo seu trabalho, mesmo que extra judicial, sendo a melhor solução o diálogo. Ocorrendo a propositura da Ação os honorários de sucumbência são geralmente arbitrados em 20% do valor da dívida.

Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br