Infiltração requer ação imediata

Por Kênio de Souza Pereira

Como advogado especializado em Direito Imobiliário fui indagado por um proprietário de um apartamento que se sentiu injustiçado por ter sido condenado a pagar danos morais no valor de R$15 mil, além dos danos materiais decorrentes da infiltração originada na sua moradia, que danificou o apartamento localizado abaixo, tendo que colocar três armários novos nos quartos e cozinha, trocar o piso de madeira, portas, gesso do teto e pintar o apartamento.

O proprietário que figurou como réu no processo achou estranho ter ainda que pagar 8 meses de aluguel pelo fato do morador ter sido obrigado a mudar por causa do mofo que prejudicou a saúde dos familiares, o que resultou no gasto de R$90 mil para cumprir a ordem judicial, além da despesa de R$30 mil com advogado, perícia e custas processuais. Justificou não ter consertado os encanamentos no decorrer de dois anos por causa da forma de reclamar do autor do processo. Reclamou do Tribunal de Justiça por entender que deveria consertar apenas os encanamentos e a pintura que se limitariam a R$20 mil, ou seja, bem menos que o valor gasto de R$90 mil.

Vamos à análise dessa situação que é muito comum nos condomínios e que exigem uma conscientização de que cada unidade faz parte de um conjunto que é regido por leis especiais e a convenção.

A experiência tem comprovado que essas situações que necessitam de gastos imediatos se transformam em processos em decorrência da falta de consideração com os vizinhos. Causa estranheza o proprietário, ao receber uma reclamação de que seu apartamento, sala ou loja está dando causa à infiltração na unidade vizinha, procurar negar o problema ou colocar a culpa no condomínio para evitar despesas e os incômodos de uma reforma.

Atitude – Qual atitude que deve a ser tomada quando a pessoa que teve seu apartamento danificado pelo apartamento localizado logo acima? O síndico tem algum dever de intervir?

Cabe ao proprietário ou inquilino do apartamento danificado procurar diretamente o proprietário do apartamento localizado acima e mostrar o problema para que o responsável tome as providências. O síndico não deve ser envolvido, pois o defeito não envolve o encanamento geral do prédio (prumadas) e nem as fachadas.

O correto é o reclamado analisar o caso de forma criteriosa, célere e sanar o problema com boa vontade, pois amanhã ele que poderá precisar que outro vizinho conserte um vazamento que o prejudica.  A protelação acarreta desgastes nas relações e leva o reclamante a contratar um advogado para tomar providências que geram despesas elevadas que acabarão sendo assumidas por quem motivou o conflito.

Responsabilidade – Mas e quanto aos defeitos que são provenientes das áreas comuns do edifício, como o telhado, as fachadas e encanamentos das prumadas? Como deve ocorrer a solução?

Qualquer imóvel necessita de reparos, pois as construções se desgastam, envelhecem e independentemente de culpa, é dever legal do proprietário mantê-lo sem causar qualquer prejuízo ou incômodo aos vizinhos.  Esse dever se aplica inclusive aos edifícios, pois sendo o defeito proveniente dos encanamentos gerais, do telhado ou das fachadas do edifício, cabe ao síndico promover os reparos de imediato. Não se admite a alegação de falta de recursos financeiros, sendo obrigatório o pagamento da quota extraordinária aprovada na assembleia geral que deverá ser convocada para resolver o problema com a votação da maioria simples dos presentes, pois qualquer desculpa para protelar irá estimular o litígio que dificultará o entendimento.

É ilógico e ilegal o síndico ou o proprietário responsável deixar de fazer rapidamente os reparos. A demora aumentará os danos e consequentemente as despesas a serem indenizadas, que consistem na reposição do estado original do imóvel, conforme relatado na condenação do Tribunal de Justiça que se mostra irretocável, pois a falta de consideração com os outros gera aborrecimentos que resultam em danos morais.  Diante da prova de que o responsável não atendeu os pedidos para realizar os reparos, gerando sofrimento e transtornos à família com o mofo e com a limitação do uso da moradia, tem aumentado a incidência dos danos morais, nesse caso, em R$10 mil, conforme podemos ver na Apelação nº 919515-92.2004.8.26.0000 do Tribunal de Justiça de São Paulo, julgada em 2011, que tem a seguinte ementa:

“Dano moral. Procedente. Infiltração originada do apartamento vizinho. Descaso da proprietária em resolver o problema. Atentando-se para o caráter pedagógico da indenização, acolhe-se recurso para aumentar a indenização”

Danos morais – Tendo em vista que o processo transcorreu por anos, os Desembargadores resolveram aumentar o valor arbitrado de Danos Morais, sendo que diante das novas normas do Código de Processo Civil, a partir de 2015, aquele que procrastina o resultado final do processo por meio de recursos tem arcado com o aumento da condenação aos honorários de sucumbência. Dessa forma, o réu que entende ser exagerada a despesa que teve de R$30 mil, caso o processo fosse julgado após 2015 teria esse custo aumentado com os honorários de sucumbência ao perder cada novo recurso.

Para evitar despesas judiciais, basta o responsável agir com respeito e consertar o vazamento, bem como todos os danos causados ao imóvel vizinho, com celeridade. Deverá deixá-lo como se não tivesse existido a infiltração. Assim, economizará e manterá uma boa relação de vizinhança, além de evitar os danos morais e o agravamento das despesas.

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI) – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MH – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – kenio@keniopereiraadvogados.com.br