O limite dos poderes de um síndico

Por André Resende

Ao contrário do que a história dos quadrinhos conta, grandes responsabilidades também despertam grandes poderes. O síndico é responsável por cuidar da segunda comunidade mais importante para muitas pessoas, atrás apenas da família. Porém, dar conta de tantas responsabilidades, manusear um orçamento com dinheiro de terceiros, cuidar de uma estrutura complexa como um condomínio, por vezes, pode despertar um anseio de superpoderes dos síndicos.

E quando aquele que está investido de poder para tomar conta do condomínio faz abuso de suas atribuições? Quais são os limites do síndico? Primeiramente temos que identificar qual é o papel do síndico no condomínio. Isso está claro no artigo 1.348 do Código Civil. O dispositivo também prevê deveres e direitos, bem como punições para aqueles que exercerem de forma inidônea suas atribuições. E contém artigos que disciplinam a administração dos condomínios por parte dos síndicos. Além disso, o exercício da função exige uma eleição pela assembleia de proprietários ou de seus representantes.

Convenção – Já a Convenção traz normas e regras específicas, como a destinação de uso das unidades, modelo de fachada, definição de áreas comuns e privativas, distribuição de vagas de garagem restrições específicas para destinação de salas e lojas comerciais, o modo de rateio das despesas comuns e as penalidades aplicáveis sobre condôminos infratores e inadimplentes, e a periodicidade de eleição do síndico e conselho fiscal.

A convenção deve registrar também o grau de autonomia do síndico para autorização e execução de despesas, especialmente aquelas extraordinárias, ocasionais; e as despesas que devem passar por autorização do conselho fiscal ou serem submetidas a votação em assembleia extraordinária. Quando a convenção é bem redigida, ambas as partes ficam protegidas de ações ilegais ou arbitrárias.

O funcionário público Felipe Ramelli é síndico há pouco mais de um ano. Ele comenta que a maior qualidade de quem está investido nesta função é ter a consciência de que é um cargo representativo, e que, portanto, as ações deliberadas pelos condôminos precisam prevalecer ou pelo menos ter um peso maior nas tomadas de decisão do síndico. “O síndico pode orientar algumas questões e defender algumas pautas, mas a assembleia é soberana. Acredito, então, que o síndico deve buscar o interesse comum e agir estritamente dentro dos limites previstos na legislação, convenção e no regimento do condomínio. Caso contrário, haverá margem para responsabilização”, explicou.

Colegiado – Ainda de acordo com Felipe Ramelli, as regras dispostas na convenção precisam ser claras e de amplo conhecimento de todos os condôminos. Desta forma, ele avalia que a aplicação das normas deve seguir critérios isonômicos e isso precisa ser bem perceptível no condomínio para que as animosidades sejam evitadas.  “Acredito que dessa forma são criadas as condições que permitem uma atuação mais justa do síndico. Outra forma de manter a autoridade de modo mais democrático é empoderando os conselhos administrativos e fiscais. Decisões tomadas em colegiados tendem a ser mais aceitas pela comunidade”, concluiu.

*Jornalista

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Exemplos de atitudes arbitrárias do síndico

– Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico;

– Mudança do padrão de fachadas: este padrão está registrado na Convenção do condomínio, e mudanças dependem do apoio de 2/3 dos proprietários, votado em assembleia;

– Autorização de despesas extraordinárias: idealmente, deve estar disposto na convenção. O ideal é que se estabeleça um teto financeiro máximo para autonomia das despesas, como um referencial sobre o valor da taxa condominial, um teto específico, que vai depender do porte de cada condomínio e necessidade de convocação de assembleia ou autorização formal do conselho fiscal nas demais situações. Despesas emergenciais, como vazamentos volumosos em tubulações e danos às redes de gás ou energia, podem demandar atitudes imediatas do síndico, e estas despesas são passíveis de auditoria, posteriormente.

– Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer;

– Aplicação de multas não previstas no Código Civil, convenção e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal;

– Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.

Jornalista