Quem tem mais, paga mais?

Por Flávio Filizola

Dentro da lógica da convivência a resposta “sim” se apresenta como justa; porém, quando se fala em taxa de condomínio de prédio com unidades diferenciadas com maior fração ideal a resposta já não é tão simples. Basicamente a questão fica por conta da Convenção. O Código Civil será usado se não houver definição na Convenção.

Em um condomínio existem as áreas privativas e as áreas comuns, sendo estas últimas de interesse direto de todos os condôminos, aí incluindo todas as manutenções e todo os gastos necessários à conservação e bem estar dos condôminos. São as chamadas despesas ordinárias, que são custeadas pelos condôminos.

O rateio destas despesas comuns ou ordinárias pode ser feito diretamente pelo número de unidades ou pela fração ideal, conforme estabelecido na convenção ou, na falta dela, pelo Código Civil Brasileiro.

Independentemente da área e do número de pessoas que vivem na unidade, as despesas do condomínio serão sempre aquelas denominadas ordinárias, não sofrendo qualquer influência pela fração ideal ou número de ocupantes.

Julgado – Por ser uma questão polêmica já foi apreciada por nossas cortes de Justiça e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “o pagamento de funcionários, a manutenção de áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas beneficiam de forma equivalente a todos os moradores, independentemente de sua fração ideal”.

Tudo que possa resultar em excesso, ainda que sob o manto da “legalidade” pode e deve ser revisto, com visão ampla e espirito desarmado colocando-se as pessoas envolvidas cada uma como se fosse de unidade padrão e também como se fosse proprietária de unidade diferenciada, para uma melhor avaliação do que é justo e eticamente correto. Seria sentir o problema dos dois lados.

Como parâmetro temos o nosso Código Civil que estabelece em seu art. 884 o chamado enriquecimento ilícito, isto é, quando há qualquer tipo de excesso, legal ou não, em uma operação envolvendo pessoas. Esse enriquecimento exige o reatamento do equilíbrio entre as partes, pelo Poder Judiciário, se necessário.

Portanto em ambiente onde as despesas são decorrentes de áreas externas às unidades (áreas privativas) todos são iguais em direitos e deveres (áreas e equipamentos comuns) resultando de aí que, exigir pagamento a maior pelo mesmo direito não se apresenta nem justo nem moralmente aceito.

A questão pode ser polemica porque atinge interesses particulares, pessoais, mas ela é por demais simples quando se raciocina com a razão, pela lógica, pelo bom senso. Já foi dito por autoridades como Rui Barbosa, que a maior desigualdade é tratar desigualmente os iguais.

*Advogado especializado em condomínios e sócio da Filizola e Advogados Associados