Número de moradores por unidade habitacional e a relação com a taxa condominial

Publicada em 02/05/2025

Por André Resende – Jornalista

O convívio nos condomínios é feito a partir de uma ideia de espaços privados, que são as unidades habitacionais, em um contexto de comunidade, ocupando um mesmo edifício, que nesse caso é uma pequena comunidade. Muitas vezes o papel do síndico é mediar, observar, agir a partir dessa relação entre o que é privado e o que é comunitário, tendo em vista que há a ideia do que é comum a todos, mas não é necessariamente público.

Logo, o que é de interesse da comunidade, é levado e discutido em assembleia, bem como os conflitos que surgem a partir dessa relação entre os privados. Porém, um caso em específico gerou um debate e a inclusão no tocante a essa relação do privado e do comunitário. Em um condomínio em Belo Horizonte, houve a inserção nos contratos de locação, após uma assembleia, de uma cláusula que determinava quando uma visita em uma das unidades se tornaria também um morador.

Moradores eventuais

O síndico Hugo Tadeu Carlos da Silva, responsável pela orientação aos moradores na inserção da cláusula no contrato, explica que essa medida foi adotada pois em um dos apartamentos, alguns familiares dos moradores chegaram para ficar apenas um período, mas acabaram passando mais de seis meses, podendo assim ser considerados moradores da mesma forma.

“Houve uma questão trazida pelos demais condôminos que havia um consumo maior de água e de luz e que o custeio disso a partir de taxa condominial não estava ajustado. E por isso ficou decidido incluir nos contratos de locação uma cláusula onde ficava determinado quando seria cobrada uma taxa adicional a partir do número de pessoas morando na unidade habitacional a depender dos dias em que estão”, explicou.

A cláusula em questão determinava que em até nove dias seria cobrada uma taxa adicional de 10% por pessoa sobre o valor das despesas mensais do condomínio. Após dez dias, a pessoa seria considerada moradora do condomínio e a taxa seria de 25% do fechamento das despesas.

Lógica

Esse tipo de situação não é comum e pode gerar uma demanda judicial, caso algum morador se sinta lesado pela cláusula. O advogado especializado em direito condominial, Kênio Pereira, explica que o tema é amplo, uma vez que a maioria das convenções de condomínio não trazem formas de limitar o número de moradores das unidades.

“Pela lógica, raramente uma família com quatro pessoas residirá num apartamento de um ou dois quartos. Mas a superlotação pode gerar transtornos, que, por sua vez, podem justificar caso ocorra gasto excessivo. E assim haverá cobrança maior pelo uso do gás ou da água. Esse uso acima do normal gera também reclamação a partir do uso da locação de apartamentos por poucos dias por meio de aplicativos”, comenta.

Ainda de acordo com o advogado especialista, o direito de propriedade é regulamentado pelo Código Civil, sendo que o proprietário tem o direito de utilizar o apartamento da forma que bem entender, dentro dos limites do direito de vizinhança e de suas finalidades, nos termos do artigo 1.228, servindo o art. 1.277 como parâmetro de convivência social.

República

“A limitação se dá pela definição na convenção de que a unidade é residencial e unifamiliar, sendo que no Brasil a média de filhos por casal é de 1,6, ou seja, entende-se que a maioria dos apartamentos não serão ocupados por mais de 5 pessoas. Caso o proprietário ou inquilino venha a ocupar o apartamento, por exemplo, com 10 pessoas, geralmente ficará caracterizada uma república, pensão ou exploração de quartos de maneira a possibilitar a aplicação de multa, se for provada a falta de vínculos entre os moradores. Sabemos que raramente se trata de família numerosa”, acrescenta.

Sobre a forma de cobrança para rateio dos custos do condomínio cabe à assembleia definir se será por fração, sendo todas as unidades iguais, ou se pelo número de pessoas de cada unidade habitacional.