Condomínios devem consultar assembleia sobre locação de curta temporada

Publicado em 07/05/2025

Por André Resende

Popularizadas por aplicativos que aproximam anunciantes e interessados, as locações de curta temporada cresceram substancialmente na última década. Em uma primeira análise, a possibilidade de encontrar inquilinos com praticidade e menos burocracia mostrou-se uma opção de renda para muitos proprietários de imóveis. Do outro lado, também há vantagens para quem aluga uma hospedagem geralmente mais barata e exclusiva que os tradicionais hotéis, seja para viagem de negócios ou lazer.

Contudo, há um lado dessa história que frequentemente sai prejudicado com o fluxo intermitente de “novos moradores”: o condomínio. Queixas de descumprimento de regras do regimento interno aumentam: é o barulho excessivo, danos a equipamentos coletivos, bagunça em áreas comuns, conflitos pessoais com condôminos, entre outros problemas que eventualmente surgem com a passagem dos locatários de curta temporada. Afinal, é inegável constatar que nem todo mundo zela pelo imóvel dos outros da mesma maneira como seu fosse seu.

E como fica tal questão perante a lei? Isso ainda não é ponto pacificado pela Justiça brasileira, o que frequentemente causa desentendimentos, pois atualmente o que é válido é o entendimento de que os aluguéis por aplicativo (com finalidade de lazer, por curtíssimos intervalos) se enquadram como alugueis de curta temporada (menos de 90 dias), sendo, portanto, um direito do proprietário usufruí-lo. Todavia, sabe-se na prática que constituem uma modalidade distinta de ocupação.

Na Convenção

Enquanto há decisões contra e a favor dessas locações curtas, o impasse sobre permissão ou proibição permanece e os condomínios residenciais precisam lidar com os conflitos derivados dessa prática. O que fazer nesse sentido? O mais sensato a se fazer é consultar a opinião e desejo dos moradores a respeito, de preferência convocando uma assembleia extraordinária sobre o tema e, após um entendimento sobre, incorporar tal deliberação à Convenção.

Essa é a recomendação atual da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), que emitiu uma circular orientando administradoras e condomínios quanto à abordagem mais adequada para o aluguel por temporada. Para a entidade, os condomínios devem se amparar no que estabelecem suas respectivas convenções enquanto a jurisprudência não está consolidada. Se não houver previsão nesse documento, a orientação é de que essa pauta seja votada e aprovada por pelo menos dois terços dos proprietários das unidades que constituem o condomínio, conforme manda o artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02) sobre alterações em Convenção.

Na avaliação do presidente da AABIC, Graiche Júnior, a inserção da permissão ou proibição da locação por temporada curta na convenção é o mais adequado, pois garante maior segurança jurídica para as partes envolvidas. “Até que o tema controverso seja completamente pacificado por novo julgamento com força vinculante ou por alteração de lei, é recomendável tratar do assunto de forma expressa na Convenção de condomínio, adaptando-se à vontade democrática dos condôminos, de forma a permitir ou vetar o uso de aplicativos”, pondera.