Todo mundo sabe que o direito de construir limita-se ao respectivo terreno, onde o proprietário poderá utilizar o solo para edificar conforme as posturas municipais. Surpreendentemente, há construtoras fazendo edifícios utilizando o sistema de grampeamento no terreno vizinho ao da obra, na Savassi, no bairro Santo Agostinho e demais locais onde o lote tem elevado valor. A nova técnica de grampeamento utiliza o subsolo do terreno vizinho para reforçar a estrutura do novo empreendimento, havendo casos em que ela aumenta a capacidade da garagem que passa a ter mais pavimentos no subsolo.
O problema é que esse tipo de invasão tem ocorrido sem conhecimento do proprietário do prédio vizinho. No caso do prédio na Savassi, o proprietário do terreno invadido somente descobriu que a construtora estava assentando mais de 160 tirantes com 12 metros de comprimento debaixo de seu prédio, após este apresentar diversas trincas nas paredes e pisos.
LAUDO PRÉVIO
Diante dessas situações os condôminos, síndicos e proprietários de prédios devem ficar mais atentos quando uma nova obra surgir ao lado de sua moradia ou local de trabalho, sendo importante exigir uma via do Laudo de Vistoria que toda construtora elabora para comprovar o estado dos imóveis vizinhos antes de iniciar as fundações. Este laudo serve de prova para o condomínio ou proprietário exigir a reparação dos danos que por ventura surjam no seu prédio devido a trepidação, bate estacas e movimentação do terreno em decorrência da realização do novo empreendimento.
RESPEITO AO DIRETO DE PROPRIEDADE DO VIZINHO
Construir garagens no subsolo é direito do proprietário, tanto é que toda construtora as constrói no seu terreno ao fazer o prédio. Mas esta não tem o direito de comprometer a estrutura do imóvel vizinho ao adotar o método do grampeamento, que constitui penetrar 12 a 20 metros lateralmente nos terrenos limítrofes com centenas de cabos de aço revestidos de concreto injetado.
Essa conduta pode caracterizar enriquecimento ilícito, pois utilizou o subsolo do terreno vizinho, sem autorização, para ampliar e dar segurança à garagem do seu empreendimento e obter maior lucro com a venda desta.
GRAMPEAMENTO EXIGE AUTORIZAÇÃO
Há construtora que tenta induzir o vizinho a erro, ao dizer que não precisa de sua autorização para instalar tirantes debaixo do seu terreno, pois alega que o proprietário só e dono da superfície do terreno e que o subsolo pertence à União. Assim procura induzir a ideia de que não tem que pagar nada pelo uso do subsolo dos terrenos vizinhos. Ocorre que esse entendimento é equivocado, pois o inciso IX do art. 20, da Constituição Federal (CFR) determina o seguinte:
Art. 20. São bens da União:
IX – os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
O artigo da CFR refere-se somente aos casos de extração de riquezas minerais do país, sendo que, inclusive aqueles retirados do subsolo, pertencem à União e não ao proprietário da terra onde elas se encontram. Portanto, não há fundamento para a justificativa do construtor, pois a construção civil nada tem haver com a exploração de minério, petróleo, etc.
LEI MUNICIPAL
A Lei 9.725/09 do Município de Belo Horizonte, em seu art. 39, não autoriza fundação sobre terreno vizinho, determinando: “As estruturas de fundação ou outras estruturas deverão ficar inteiramente dentro dos limites do lote ou terreno e garantir, na sua execução, a segurança das pessoas e das edificações vizinhas, de forma a evitar, obrigatoriamente, quaisquer danos a logradouros públicos e instalações de serviços”.
Portanto, a Prefeitura nunca emite alvará que admita a invasão do terreno vizinho, sendo a obra clandestina, podendo assim ser embargada. Se não havia segurança suficiente para construção do subsolo de garagens, no caso relatado acima, então que a construtora não construísse as garagens.
Diante do fato devem os vizinhos de obras verificarem se há invasão do seu terreno, pois poderá vir a ter seu subsolo utilizado indevidamente, a ponto de impedir que seu proprietário possa no futuro fazer um nova obra com garagens subterrâneas, fato esse que gerará prejuízo.
Belo Horizonte, 22 de agosto de 2012.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
E-mail: keniopereira@caixamobiliaria.com.br – (31) 3225-5599