Em decisão recente STJ penaliza condômino que for devedor repetidamente

A multa é de 10% a condômino, baseada no art 1337 do Código Civil

Além da multa de 2%, juros e correções, hoje condômino que for devedor contumaz, aquele que recorrentemente deve ao condomínio, pode sofrer mais uma penalidade. A decisão veio do entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a recurso interposto por um grupo empreendedor de Brasília. O STJ baseou-se no art. 1337 para decidir que a cobrança da multa conta com amparo legal.

É importante esclarecer que a multa não se refere ao atraso do pagamento, mas ao fato de o atraso do pagamento ocorrer de maneira repetitiva.

10% – O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade de 10% sobre o valor do débito, acrescido da multa de 2%, já que a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído ao condomínio.

Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou proprietário é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais.

Ainda, segundo o relator, existem dois pagamentos distintos: um refere-se à multa que recai sob a execução tardia da obrigação para com o condomínio e o outro é o preço correspondente à privação do capital que deveria ter sido direcionado ao condomínio e não foi. “Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”, concluiu o relator.

Para entender melhor – Desde que aprovado em assembleia, o condômino que não cumprir com seus deveres poderá ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor do condomínio, de acordo com a gravidade da falta e a sua recorrência, além da multa de 2% + juros + correções. Considerando que esta é a primeira decisão do STJ sobre o assunto, a tendência é a adoção do mesmo procedimento em instâncias inferiores.

Como fazer – Para poder multar o condômino que é devedor repetidamente, é preciso que o condomínio tenha a multa discriminada em sua convenção e em quais situações ela poderá ser aplicada, como por exemplo qual o período de tempo que o condômino está sem efetuar o pagamento. Para que se proceda a multa é necessário que se convoque uma assembleia e a aprovação deverá ter quórum de dois terços dos condôminos. Mesmo constando na convenção do condomínio e tendo provas materiais sobre pagamentos atrasados, o condômino devedor contumaz tem o direito de defesa.

Especialistas – Diante de assuntos novos e polêmicos, como o caso em questão, especialistas recomendam a contratação de uma assessoria jurídica especializada, antes de entrar com uma ação, evitando assim problemas futuros para o próprio condomínio.

Melina Gontijo Coelho, advogada da GW Administração de Condomínios, é cautelosa com relação ao novo entendimento. “Recomenda-se cautela na aplicação de multas e outras penalidades. O assunto deve ser levado para deliberação em assembleia e observado sempre o contraditório e a ampla defesa do condômino. Além disso, não devemos esquecer que a multa é aplicada aos devedores contumazes. O condômino que poucas vezes foi inadimplente com a taxa condominial não deve ser penalizado. Outro ponto é o subjetivismo que a questão traz. Portanto, o condomínio deve fixar uma regra esclarecendo a partir de quando o condômino poderá ser considerado devedor recorrente, bem como o valor da multa aplicada. Essas decisões, que devem ser tomadas em assembleia, trazem segurança na aplicação das multas, evitando que alguns sejam penalizados e outros não. ”

Ainda segundo Melina Coelho, “o STJ acertou no julgamento. O código civil já previa essa multa, apenas não era usual devido a entendimentos contrários ao STJ. O caso em comento abriu caminho para que outros condomínios também possam se beneficiar dessa medida e fechar o cerco aos devedores. ”

por Bernardo César Coura