Alteração de fachada pode gerar multas e demolições

Por André Resende – Jornalista

 Publicada em 30/06/2025

Comum nos centros urbanos, a prática de modificar a fachada de edifícios por conta própria, sem a devida autorização, continua gerando conflitos e processos judiciais em todo o país. De acordo com o advogado Kênio Pereira, especialista em direito imobiliário e consultor da OAB-MG, tais alterações não são apenas irregularidades administrativas, são também infrações legais com sérias consequências.

“É inadmissível que um morador trate a fachada do prédio como se fosse o quintal da própria casa. O condomínio é uma propriedade coletiva, e a fachada é um bem comum protegido por várias leis”, afirma Pereira.

Casos extremos, como a abertura de portas para a rua por apartamentos térreos ou a transformação de unidades em lojas ou garagens, vêm sendo tratados com rigor crescente por síndicos, prefeituras e pelo Judiciário. “O que muitos ignoram é que qualquer modificação na fachada, mesmo que pareça pequena, exige aprovação unânime de todos os condôminos, conforme previsto na Lei nº 4.591/64”, destaca o especialista.

Multa – A legislação é clara. O artigo 10 da Lei nº 4.591/64 proíbe expressamente a alteração da forma externa da fachada e o uso de cores diferentes nas partes visíveis do prédio. Já o Código Civil, no artigo 1.336, reforça o dever do condômino de manter a harmonia visual do edifício e prevê multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial para quem descumprir as normas.

Além das sanções internas, há consequências administrativas. “O fiscal da prefeitura, ao constatar a obra irregular, pode aplicar multa e exigir o restabelecimento imediato do estado original. E não há possibilidade de legalizar a obra sem unanimidade dos proprietários”, explica Pereira. Segundo ele, o infrator não poderá alegar boa-fé nem esperar condescendência do poder público ou do condomínio.

Em situações mais graves ou diante da inércia do síndico, qualquer condômino pode tomar providências. “O direito de impedir a obra é de todos. Se o síndico se omite, outro morador pode acionar a fiscalização municipal ou até recorrer ao Judiciário”, afirma o advogado. “É dever do síndico, conforme o artigo 1.348 do Código Civil, zelar pela integridade do projeto arquitetônico”.

Estética – A manutenção da fachada não é apenas uma questão estética. “A fachada é o cartão de visitas do prédio e influencia diretamente no valor de mercado das unidades. Um prédio com entrada suntuosa pode ter seus imóveis valorizados em até 40%”, pontua Kênio Pereira. Por isso, qualquer atitude individualista que comprometa esse patrimônio coletivo deve ser combatida.

Ao fim, o recado é direto: quem quer personalizar fachada deve comprar uma casa. “Em edifício, os quatro lados da fachada devem ser respeitados. Alterá-los por conta própria é desrespeitar todos os demais condôminos e a legislação vigente”, conclui o especialista.