Importância do quórum qualificado na mudança de destinação das áreas comuns

Por André Resende – Jornalista

Publicado em 30/06/2025

No contexto condominial, a administração das áreas comuns exige mais do que decisões pontuais tomadas por poucos condôminos. Esse tipo de procedimento requer respeito à legalidade e à vontade coletiva expressa por meio dos quóruns qualificados previstos no Código Civil.

Um caso em particular, ocorrido no Distrito Federal, é um exemplo disso. A discussão em um condomínio acabou indo parar na justiça após a tentativa de instalação de um bicicletário em uma área comum originalmente destinada a outro uso. De acordo com o advogado especialista em direito condominial, Henrique Castro, embora à primeira vista a medida parecesse benéfica aos moradores, ela esbarrou em um ponto jurídico incontornável, que é a obediência ao quórum de dois terços da assembleia.

Legislação – “O artigo 1.351 do Código Civil exige quórum de dois terços de todos os condôminos para a aprovação de qualquer mudança na destinação de áreas comuns. Ou seja, não se trata de uma simples deliberação administrativa ou de conveniência momentânea, mas de uma decisão estruturante, com impactos permanentes na vida condominial”, explica.

Neste caso, a ausência do quórum necessário torna a deliberação nula de pleno direito, conforme prevê o artigo 166 do mesmo Código, de acordo com o advogado Henrique Castro. “Nulidade essa que, inclusive, não pode ser sanada com o decurso do tempo ou com a simples concordância da maioria presente na assembleia”, acrescenta o advogado.

O julgamento deve servir de alerta e orientação para síndicos, administradoras e conselheiros. Muitas vezes, a boa intenção de atender a uma demanda coletiva pode levar à adoção de medidas apressadas, sem a devida atenção aos requisitos legais. No entanto, no regime condominial, o respeito à forma legal não é mero formalismo: é garantia de segurança jurídica, igualdade de direitos entre condôminos e previsibilidade na gestão.

Maioria qualificada – “Vale lembrar que a área comum é de propriedade de todos os condôminos e qualquer alteração significativa em sua função demanda o consentimento expresso da maioria qualificada. Essa regra protege os interesses individuais e impede que uma maioria eventual modifique, sem respaldo jurídico, a estrutura e a destinação previamente estabelecidas no projeto original do condomínio ou na convenção”, explica Henrique Castro.

Diante disso, recomenda-se que os gestores condominiais planejem cuidadosamente qualquer intervenção nas áreas comuns, especialmente aquelas que envolvam mudança de uso, buscando sempre assessoria jurídica especializada para evitar nulidades e prejuízos financeiros decorrentes da necessidade de desfazimento de obras ou anulação de deliberações.