A Importância da análise jurídica dos contratos na gestão condominial

Por Rodrigo Karpat – Especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e colunista do Jornal do Síndico.

Publicado em 02/09/2025

O síndico atua como o representante legal do condomínio e, nessa condição, assume responsabilidades relevantes, inclusive contratuais. É comum que contratos sejam celebrados sem a devida análise jurídica, o que pode colocar o condomínio em risco, comprometer sua saúde financeira e gerar passivos jurídicos de difícil reversão.

Ademais, o síndico deve submeter o contrato à assessoria jurídica e, quando necessário, validá-lo com o Conselho. Para a contratação de serviços novos, deve passar pela assembleia; para serviços já validados e troca de empresa, o síndico tem autonomia para tanto, porém deve fugir de contratos longos ou dúbios.

O síndico deve ficar atento, isso porque o que prejudica o condomínio em questões específicas advindas dos erros dele, pode recair não apenas sobre a gestão, mas sobre o próprio gestor.

Ato jurídico – O síndico deve se atentar ao princípio da autonomia da vontade (típico do direito privado), onde, salvo expressa vedação legal, tudo pode ser objeto de convenção entre as partes. É justamente por isso que o cuidado com a forma e o conteúdo é indispensável. A formação do ato jurídico perfeito exige que o contrato esteja alinhado com os limites legais, mas também com os princípios condominiais.

Não raro, síndicos celebram contratos de longa duração, com cláusulas de fidelidade, renovação automática, penalidades desproporcionais e obrigações que extrapolam os limites de sua competência. Nesses casos, é essencial saber quando levar a decisão à assembleia, sob pena de violar a convenção condominial e o dever de transparência.

O síndico detém o poder, mas esse poder é funcional e limitado. Ele deve respeitar o que está previsto na convenção e no regulamento interno, e consultar a coletividade sempre que o contrato representar risco relevante ou afetar o uso da coisa comum.

Checklist – Antes de assinar um contrato, recomenda-se ao síndico: verificar a necessidade de aprovação assemblear; analisar cláusulas de renovação automática e multas rescisórias; avaliar a natureza do serviço: continuado ou pontual; solicitar parecer jurídico sempre que houver dúvida ou cláusula de risco; evitar assinar sem previsão orçamentária ou autorização do Conselho Fiscal (quando exigido).

O condomínio não é uma empresa, mas sua gestão exige a mesma cautela jurídica. O contrato é ferramenta da gestão e deve ser tratado com responsabilidade técnica e previsibilidade legal. O síndico que compreende a importância do que está por trás da assinatura, considerando forma, conteúdo, efeitos e responsabilidades, se destaca não apenas como gestor, mas como guardião jurídico da coletividade que representa.