Empate na votação da assembleia: como resolver para evitar conflitos

Por Kênio de Souza Pereira

Realizar assembleias de condomínio consiste num desafio para a maioria das pessoas, pois esse ato solene exige diversos procedimentos jurídicos, desde da confecção do edital, divulgação da convocação, instalação da reunião à elaboração da ata, que deve ocorrer de imediato, sendo irregular sua redação posterior. Um dos pontos que mais causa polêmica e debates acalorados decorre do fato das convenções em geral não preveem uma orientação no caso de empate na votação. É fácil de ocorrer em edifícios compostos por poucas unidades, podendo gerar conflitos na disputa pela eleição do síndico, a aprovação da prestação de contas, de uma benfeitoria ou item que exija o quórum da maioria dos presentes.

A situação do empate quase não é prevista nas convenções, por serem rotineiramente copiadas de modelos, sendo que seu redator (reprodutor de convenções) deixa de refletir sobre as particularidades do empreendimento, pois cada edifício ou conjunto de edifícios têm diferentes formatos, com padrões de moradores e tipos diversos de ocupações, com volume de unidades que podem alterar expressivamente a maneira de definir os quóruns das votações.

Causa estranheza a insistência de amadores criarem um documento jurídico que orientará os juízes nos julgamentos dos processos, sem domínio das nuances legais que permitem que a convenção seja elaborada de maneira primorosa, sob medida para cada tipo de condomínio, com vista em facilitar o julgamento pelo magistrado, no caso de litígio. Deve-se refletir o quanto é importante o condomínio possuir um instrumento legal apto a orientar a condução dos assuntos que surgirão no decorrer de décadas, de maneira a gerar segurança jurídica.

Tipos de votos – Primeiramente, a Lei 4.591/64, bem como o Código Civil, preveem que a votação levará em conta a fração ideal de cada unidade, sendo que permite que a convenção estipule outra forma de votação. Por ser complicado os membros da assembleia somarem as frações ideais, especialmente quando o edifício possui unidades de tamanhos diferentes (apartamento tipo, térreo, cobertura, loja e vaga de garagem autônoma), a maioria das convenções estipula um voto por cada unidade, pois assim facilita a contagem.

O fato de ser comum a baixa participação dos condôminos nas assembleias (em média 10% nos prédios comerciais e 17% nos prédios residenciais), em alguns assuntos mais polêmicos podem ocorrem o empate, especialmente em edifícios com poucas unidades.

Regra – O artigo 1.334, inciso III do Código Civil autoriza a estipulação dos quóruns, bem como as definições aplicáveis no caso de ocorrer um empate.  Em geral as convenções são omissas, inexistindo previsão na lei para solucionar esse impasse. Essa omissão talvez decorra da lei estipular como regra o voto pela fração ideal, pois tendo o edifício dezenas de unidades diferentes, com frações distintas, raramente ocorria um empate.

Em alguns casos, quando há poucos condôminos presentes na reunião e já prevendo uma votação acirrada, a assembleia, logo que foi iniciada, poderá votar e aprovar que no caso de empate, caberá ao presidente ou ao síndico, o voto de minerva que só será computado como último voto, ou seja, só existirá tal voto no caso de empate.  Mas essa solução deverá ser aprovada antes de qualquer deliberação pela maioria dos presentes, com o espírito de pacificação, para evitar polêmicas futuras.

Não havendo consenso prévio para criar o voto de minerva, será melhor a assembleia seguir a convenção para evitar um processo futuro por parte do grupo que pode perder na votação. A atitude mais irracional será criar uma situação que poderá gerar desgastes nas relações e elevados custos financeiros com processo que poderá demorar anos, sendo mais econômico contratar um advogado especializado para rerratificar a convenção e inserir nela várias melhorias, além de eliminar os erros encontrados nas cópias de modelos de convenção.

Há convenção que estipula que o presidente da assembleia dará o voto de minerva, mas se ele for condômino já terá votado e, neste caso, ele votaria duas vezes, podendo gerar polêmica já que todos os presentes saberiam previamente sua opinião antes de votar pela 2ª vez. Mas tal dispositivo, se previsto na convenção, é legal.

Soluções – Como dito, o melhor para o condomínio ter segurança jurídica seria, a partir do momento que recebe o empreendimento da construtora, contratar um especialista para atualizar e aprimorar a convenção conforme o perfil dos moradores e as particularidades do empreendimento.

Todavia, enquanto a convenção não é atualizada de forma profissional, ocorrendo a situação de empate, poderá a assembleia:

1. Para evitar a convocação de nova assembleia, ato esse que exigirá novamente o comparecimento dos condôminos, os presentes poderão optar por fazer outra votação. Deverá ser reiniciado o debate do assunto, de maneira a esclarecer melhor as dúvidas, possibilitando assim a alteração do entendimento, ou seja, uma nova votação. Às vezes, com a melhor exposição dos argumentos, ocorre a mudança de alguns votantes, sendo eliminado o empate na segunda votação.

1. Se os presentes já estão cansados ou os ânimos exaltados, poderá a assembleia suspender a deliberação e, de imediato, determinar a data da convocação de outra assembleia em curto espaço de tempo. Nesse intervalo, os interessados poderão trocar ideias e buscar esclarecimentos. Assim, na nova assembleia o tema será votado, podendo ainda ser criado no início da reunião um critério de desempate como, por exemplo, um voto de minerva de um especialista.

Como visto, são inúmeros os problemas que ocorrem nos condomínios por não investirem no aprimoramento da convenção, sendo que grande parte dos problemas pode ser evitado ou pelo menos amenizado com a redação de profissional que está habituado a atuar em processos judiciais que abrangem as condutas antissociais, as inadimplências e as polêmicas sobre quóruns, atas e assembleias. A convenção mais completa, detalhada e sob medida é fator de economia e tranquilidade, além de facilitar a tomada de decisões.

* Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

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