Os limites legais da atuação do síndico

Por Kênio de Souza Pereira

Exercer a função de síndico exige sabedoria e boa vontade em buscar orientação jurídica e técnica especializada para que possa agir com acerto no enfrentamento dos problemas de maneira a resolvê-los definitivamente. Todavia, há síndico que apesar de reconhecer que não domina as leis que envolvem o direito imobiliário, age de forma ditatorial e abusiva, como se fosse “dono do edifício”, ignorando que sua atuação tem limites, ou seja, que ele pode responder com seu patrimônio pessoal em decorrência dos danos que causar por excesso de mandato.

Diante dos conflitos que ocorrem em diversos edifícios é comum os condôminos repudiarem a ideia assumir a sindicância, pois agradar dezenas de pessoas é quase impossível, especialmente quando se faz necessário solicitar a alguns vizinhos o respeito às regras. Por isso, às vezes, é contratado um síndico profissional, que é orientado por um conselho formado por condôminos. Nesse caso, é importante o síndico profissional esclarecer ao conselho sobre seu dever de agir com imparcialidade, respeitando as leis, não podendo atender determinação injusta de algum grupo que vise prejudicar quaisquer condôminos.

Síndico é condômino – Em geral, o síndico é proprietário de uma unidade, sendo importante ele entender que é um condômino como os demais e que o fato dele administrar não lhe dá o direito de ignorar o dever de agir com transparência, de prestar contas anualmente – especialmente em questões pontuais a quem tenha dúvida – pois os recursos pertencem à coletividade. Os contratos, os livros de ata e contábeis, as notas fiscais, os orçamentos não são da casa dele, não estão no CPF dele, mas no CPNJ do condomínio, tendo cada coproprietário direito de acessar os documentos.

Qualquer condômino ou seu procurador pode solicitar esclarecimentos por escrito, a qualquer momento, sobre despesas ou procedimentos, não se confundindo tal ato à Prestação de Contas que é realizada anualmente à assembleia, devendo a documentação estar à disposição de todos bem antes da reunião.

Não pode o síndico se recusar a dar recibo no protocolo de carta ou notificação endereçada ao condomínio, pois consiste numa arbitrariedade e deselegância forçar o morador a gastar com o Ofício de Registro de Títulos e Documentos para que este comprove a entrega por meio de Oficial. Se não deseja representar condomínio, que entregue o cargo, pois exercê-lo exige boa-fé e ética, sendo dever do síndico dar ciência à coletividade da notificação, caso o assunto envolva risco de litígio, nos termos do art. 1.348 do Código Civil.

Xerife – A maioria dos síndicos age com retidão, são bem intencionados, mas o fato de nobremente prestar um serviço aos demais moradores não dá o direito ao síndico de assumir uma postura de “xerife”, tomando decisões que contrariem a convenção e a lei.

Muitos síndicos são respeitados por agirem com base na orientação de advogados especializados e experientes, que visam o bem do condomínio, entretanto, qualidade tem preço. O lamentável é vermos alguns síndicos agindo como gângster, em conluio com “advogado” que lhe dá cobertura para praticar atos inconfessáveis, que teve sua contratação aprovada por ser o mais barato e não por ser o mais competente e confiável.

Transparência – Constitui atitude irregular o síndico realizar obras conforme seu desejo pessoal ou vontade, sem ter a aprovação da assembleia. Cabe à assembleia, devidamente convocada por um edital que conste exatamente o que será deliberado, aprovar a taxa extra de obras e qual construtora irá fazer as reformas, mediante orçamentos que sejam fáceis de entender.  A cobrança da taxa extra sem constar na ata todos os detalhes e valores aprovados pode vir a ser considerada ilegal. É a transparência da administração que concede segurança na cobrança, inclusive daquele que se recusar a pagar, o qual poderá ser compelido a quitar sua obrigação em juízo.

A escolha das cores, materiais e padrões de acabamento merecem uma atenção especial, pois se trata de obra coletiva e, o bom gosto deve ser analisado de forma técnica, pois obter unanimidade entre tantas pessoas é praticamente impossível.  Por isso, é inaceitável que somente uma pessoa (às vezes, com gosto duvidoso) determine qual será o acabamento da fachada, corredores, portaria ou demais áreas comuns. O desejo individual não pode prevalecer sobre o interesse coletivo. Nesses casos, a opinião de um arquiteto ou decorador deve ser valorizada, pois certamente haverá maior acerto na escolha baseada na experiência.

Por outro lado, há obras que são obrigatórias, como o conserto do telhado ou da fachada que está infiltrando e mofando determinado apartamento. Não pode o síndico retardar esse reparo e restabelecer a unidade em perfeito estado, pois a demora aumentará os custos da reparação.

Quanto a algum conflito entre dois condôminos, seja em relação ao uso da garagem, barulho ou infiltração, cabe ao síndico agir com critério, não podendo gerar custo judicial para o condomínio se o assunto se limitar a apenas aos dois vizinhos. Respeitar a assembleia, agir com boa-fé e dentro dos limites legais contribui para a harmonia do condomínio.

* Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

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