Perito deve atuar em sintonia com advogado do condomínio

Por Kênio de Souza Pereira

Publicado em 21/11/2024

Inúmeros condomínios e proprietários de imóveis têm fracassado ao não conseguirem a condenação da construtora na ação que exige a reparação ou a indenização pelos vícios de construção, por agirem de maneira desorganizada e amadora, especialmente quanto à contratação de engenheiro inexperiente para realizar a perícia ou de advogado com base no menor preço. 

Os condomínios pecam por agir sem a prévia assessoria jurídica especializada, pois ao confiarem na boa vontade da construtora, deixam de formalizar reclamações de maneira técnica. Perdem prazos e criam situações que no futuro voltam contra eles, pois o departamento jurídico da construtora utilizará de todas as falhas para deixar de realizar os consertos dos vícios solicitados na ação.

São incontáveis os equívocos que os compradores e os síndicos, movidos pela boa-fé e excesso de confiança, cometem por ignorarem as manobras que os construtores utilizam para evitar o pagamento pelos reparos, que às vezes, somam milhões de reais, pois envolvem dezenas ou centenas de unidades, bem como as fachadas que necessitam ser totalmente refeitas.

Escolha – A escolha do profissional que atuará como assistente técnico do condomínio exige análise de sua capacidade técnica em engenharia e de sua habilidade no trato das questões jurídicas por ser fundamental atuar em sintonia com o advogado que conduzirá o processo. O condomínio fortalecerá o processo se o laudo prévio tiver sido realizado em conjunto com o advogado que elaborará a petição com maior segurança.

Lamentavelmente, vemos o assunto ser tratado pelo WhatsApp ou em assembleias onde palpites sem sentido desfocam o objetivo, atrapalhando os procedimentos técnicos que são urgentes, o que acaba beneficiando a construtora. Os descuidos geram surpresas que podem surgir no decorrer do processo ou após a realização da perícia oficial.

O correto é o condomínio ou proprietário do imóvel contratar primeiro o advogado que orientará nos procedimentos prévios que são importantes para fundamentar um processo.  É o advogado que indica o assistente técnico por ser fundamental que este atenda às suas orientações essenciais para o êxito do processo. Caso contrário, o profissional inexperiente, poderá dificultar o entendimento do juiz e favorecer a outra parte que visa tumultuar o processo.

Experiência – Sabemos que bons profissionais custam mais que aqueles que são pouco experientes. Constatamos situações preocupantes com a atuação inadequada de assistente técnico, às vezes escolhido pelo condômino por cobrar barato, por ser seu amigo ou parente, que elabora parecer que deixa a desejar ou que induz a erros que geram prejuízos inacreditáveis.

Há excelentes engenheiros, arquitetos e demais profissionais na área de engenharia que são conhecidos pelos juízes e advogados especializados que os indicam por saber que seus quesitos serão respondidos com precisão.

Inúmeros condomínios e proprietários são prejudicados por pareceres falhos, pois se precipitaram em contratar primeiro o assistente técnico para elaborar o trabalho sem a orientação prévia do advogado, sendo ignorado que este que conduzirá o processo. Inverter essa ordem é o primeiro passo para o insucesso do trabalho que visa exigir a reparação ou a indenização dos vícios de construção.

Sabotagem – A morosidade e a informalidade na defesa dos interesses dos condôminos os fazem perderem direitos, sendo comum a construtora alegar prescrição de até três meses, dando a entender que se os compradores viram os defeitos e não notificaram por meio de um advogado, abriram mão de reclamar.

Em vários condomínios a construtora é ajudada pelo seu parceiro, ou seja, o síndico e a administradora que ela indicou e que por isso age de forma simplória, beneficiando a construtora com a prescrição. Há casos absurdos do síndico e dos amigos da construtora (que moram no prédio), fazerem o condomínio assumir os custos dos reparos e até da falta do AVCB, sendo que caberia à construtora pagar pelos mesmos.

Sabemos que há uma enorme diferença de conhecimento entre o condomínio/compradores e a construtora, pois essa domina todas as questões técnicas da obra, a execução das fundações e diversas partes que não são visíveis, bem como a qualidade da mão de obra e dos materiais empregados.

Boa-fé – É inaceitável a postura da construtora encurtar o prazo de garantia de cinco anos – que pelo art. 618 Código Civil é irredutível – em vários itens do manual do proprietário. O absurdo não tem limites, como vimos no estabelecimento de prazos super reduzidos também no contrato de promessa de compra e venda, bem como na convenção, atos esses que ferem o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a boa-fé.

Muitos proprietários e até engenheiros inexperientes são enganados com as alegações de que os defeitos, decorrentes de má qualidade dos materiais, da mão de obra ou de erros de execução, decorrem da falta de manutenção que tem regras mirabolantes, sem fundamento técnico.

Na verdade, se um revestimento (mármore, cerâmica, granito) de fachada não permanece em perfeito estado por 5 anos, sem soltar as peças ou sofrer infiltração, fica evidente que a construção é de má qualidade. Milhares de prédios se mantêm em perfeito estado por mais de 15 anos sem qualquer revisão anual na fachada, pois na prática, ninguém faz justamente por ser absurda.

Os proprietários e os condomínios teriam menos problemas se aprendessem com as construtoras que se protegem ao contratarem bons assistentes técnicos e advogados para defender seus interesses, que lamentavelmente resultam em prejuízos para os compradores que deixam de agir de maneira profissional.

*Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – contato@keniopereiraadvogados.com.br – (31) 2516-7008