Problemas mais comuns na gestão condominial detectados por auditoria

Por André Resende – Jornalista

Publicado em 30/06/2025

Em 95% dos condomínios auditados, é provável encontrar algum tipo de irregularidade na prestação de contas. Por isso, manter uma gestão financeira impecável, que atenda tanto à legislação condominial quanto às demandas das assembleias e da convenção do condomínio, ainda é um grande desafio.

A função de síndico profissional é relativamente nova, mas a legislação que rege os condomínios é antiga. A Lei 4.591/64, criada em 1964, não acompanhou a complexidade dos empreendimentos atuais. Hoje, alguns empreendimentos movimentam valores superiores ao de muitas empresas – vários condomínios possuem arrecadações anuais na casa dos milhões de reais. Com isso, a função de síndico se torna ainda mais desafiadora e, infelizmente, erros na gestão são frequentes.

Documentação – O auditor Marco Bole cita que, dentre as irregularidades mais comuns, três delas se destacam na maioria das auditorias. A primeira delas é a ausência de documentações fiscais. “Cada valor que sai da conta do condomínio precisa ter um documento fiscal que comprove sua destinação. Quando faltam notas fiscais ou recibos, a prestação de contas fica comprometida, podendo gerar sérias consequências, como responsabilização do síndico, risco fiscal e problemas tributários”, acrescenta.

Outro problema muito comum nas auditorias feitas em condomínios, segundo o auditor fiscal, é o descumprimento de decisões da assembleia. Ele explica que é muito comum ouvir relatos de condôminos afirmando terem pagado por alguma obra que nunca foi entregue ou pela decisão da rescisão de um funcionário que segue no quadro.

“Essas situações indicam falhas graves na gestão, pois demonstram que o síndico não seguiu o que foi determinado pelos condôminos. Embora, em alguns casos, possa haver justificativas para mudanças de planos, nenhuma decisão tomada em assembleia pode ser ignorada sem nova consulta aos moradores. Se houver imprevistos, o síndico deve convocar uma nova assembleia para esclarecer a situação e definir os próximos passos”, comenta o auditor fiscal.

Transparência – O terceiro problema mais comum detectado nas auditorias feitas em condomínios é a falta de transparência na prestação de contas por parte dos síndicos. Todos sabemos que a transparência é fundamental para que exista uma gestão eficiente, por isso, o ideal é que qualquer morador, consiga entender as informações apresentadas nos balancetes do condomínio. Na prática, porém, muitos relatórios são confusos, com informações insuficientes ou apresentadas de forma pouco clara.

“Quando até a auditoria tem dificuldades para concluir sua análise, isso indica um problema sério na organização das contas. Para evitar essa situação, realizamos um acompanhamento mensal, trabalhando em conjunto com síndicos e administradoras para melhorar a clareza das informações. A transparência pode ser reforçada por meio de relatórios detalhados, notas explicativas e até imagens das despesas executadas”, explica Marco Bole.

Uma boa administração não depende apenas do síndico, acrescenta o auditor. O conselho fiscal, a auditoria, os comitês de moradores e até os próprios condôminos desempenham um papel essencial. Quanto mais os moradores participam e cobram transparência, mais conseguem incentivar boas práticas e evitar problemas futuros.

“Esses são apenas três exemplos de irregularidades frequentes, mas, nos projetos de auditoria que realizamos, já identificamos mais de 80 tipos diferentes de ocorrências. Isso mostra como a gestão condominial ainda precisa evoluir, especialmente no que diz respeito à profissionalização dos síndicos e à implementação de controles internos eficientes”, conclui.