A importância de manter a convenção e o regulamento interno atualizados

A convenção e do regulamento interno constituem o regramento da vida em condomínio, assim como a Constituição Federal rege o país. Quando atualizados e bem redigidos contribuem para a boa administração.

 A Convenção é o documento “máximo” que disciplina a administração e os direitos e deveres dos condôminos, tornando-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, desde que tenha a assinatura de dois terços dos titulares das frações ideais do condomínio. Para ter validade perante terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Imóveis. Deve ser elaborada atendendo às especificidades do local à qual se refere e ainda atender aos tópicos obrigatórios do Art. 1.334 do Código Civil, bem como não contrariar leis do município, do estado e da federação.

O síndico que utiliza a convenção diminui conflitos, irregularidades e arbitrariedades, sobretudo na execução de obras, as quais exigem, via de regra, quórum especial, à aprovação de contas e ao orçamento anual.

Regulamento Interno regula o dia a dia do condomínio e os que nele vivem: condôminos, locatários, ocupantes das unidades, prestadores de serviços, visitantes e funcionários. É o instrumento que promove uma convivência harmônica entre as pessoas, determinando horários dentre outros aspectos.

Atualizar é preciso com a velocidade com que a sociedade se move, muitas vezes a convenção e regulamento interno não acompanham determinadas novidades e muitos gestores se vêm com dificuldades para administrar. Falhas, omissões e desatualizações colocam empecilhos para o bom funcionamento da vida em condomínio, como por exemplo:

Convenções que proíbem a permanência de Pets nas unidades, quando as recentes decisões do judiciário preveem a manutenção dos bichinhos, sendo necessário criar regras claras;

Proibição de o síndico utilizar procurações para se eleger, aprovar suas contas e orçamento, bem como os conselheiros, além de estabelecer o número de procurações que podem ser utilizadas por cada condômino;

Reformas nas partes internas das unidades, com a exigência da entrega do plano de obras de acordo com a NBR 16.280/2014;

Determinação de quóruns qualificados necessários para a realização de obras.

Um aspecto importante é que a redação das alterações seja feita por advogado especializado na área condominial, para que não haja conflito com outras leis, interpretação dúbia, e termine por ser improdutiva. Por último, são necessários dois terços dos votos dos condôminos, ou seja, da totalidade da massa condominial e não apenas os presentes para que se possa alterar a convenção.

Rosely Schwartz ministra cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional. É autora do livro Revolucionando o Condomínio.