As pseudo assembleias virtuais e seus perigos

Estamos vivendo um triste momento de crise mundial que tem exigido muito de todos nós, situação que é um consenso.

O trabalho que estamos tendo em nossos prédios para manter as áreas comuns fechadas, impedindo obras, tratando com funcionários, enfim, um verdadeiro gerenciamento de crise, o que tem levado o nível de desgaste do gestor ao limite e fazendo inclusive muitos síndicos renunciarem justamente no momento em que o condomínio mais precisa deles.

As questões centrais neste momento são: Como proceder com o mandato vencido do síndico sem a possibilidade de realização de assembleia; qual a viabilidade da realização da assembleia virtual?

         Mandato vencido – O término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado neste momento de pandemia, pois estamos diante da impossibilidade de se realizar assembleias por força dos decretos em âmbito Municipal, Estadual e Federal que impedem aglomeração de pessoas. Em tempos normais a orientação óbvia é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato.

       Precisamos considerar que com a impossibilidade involuntária de eleição de novo representante legal do condomínio, o antigo síndico continua no mandato até a nova eleição, mesmo considerando que poderá haver prejuízo com esta medida, tais como; a falta de representatividade para representar o condomínio em juízo ou perante as instituições financeiras. Neste sentido, em muitos casos se faz mister o ingresso com medida judicial para garantir a representatividade do condomínio perante as instituições financeiras, caso estas não renovem a procuração para movimentação da conta bancária do condomínio.

Neste sentido: “Trata-se de pedido de jurisdição voluntária com o único propósito de validar a administração do Condomínio durante o período de pandemia instalada pelo ‘COVID-19 – CORONAVÍRUS’, uma vez que a Assembleia Ordinária para eleição de síndico não pode ser realizada, devido a determinação de isolamento e quarentena. É certo que em condomínios com grande número de unidades, na normalidade, os interesses são distintos, o que pode causar discussões, algumas vezes acaloradas, ou meramente democráticas. Entretanto, levando-se em consideração o estado social e de saúde atual que vive o País e, principalmente o Estado de São Paulo, epicentro da ‘crise’, a providência do Condomínio é mais que prudente. É humanitária. Sendo absolutamente possível postergar por alguns meses nova eleição. O que não pode ocorrer é deixar o Condomínio acéfalo, sem direção e representante para administração e responsável. Assim sendo, levando em consideração o contexto da situação, DEFIRO A LIMINAR para estender o mandato do síndico e corpo diretivo do Condomínio até que o Governo do Estado ou a Prefeitura do Município libere os cidadãos da quarentena imposta.”

Decisão de primeira Instância da 2ª Vara Civel do Foro Reginal da Lapa da Comarca da São Paulo-SP, Processo nº 1003376-67.2020.8.26.0004

Quanto ao término do mandato do síndico o imortal J, Nascimento Franco aduziu: “ Quando termina o prazo do mandato do síndico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma Assembleia para eleger nova administração”  J. Nascimento e Franco, 5ª edição Editora Forense, 2009.

Entendo que os atos praticados necessariamente devam ser ratificados em assembleia a ser convocada no momento possível. E ainda, podemos nos socorrer, utilizando por analogia ao Condomínio Voluntário, temos no Art. 1.324 do CC, que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

      Assembleia virtual – A assembleia virtual não encontra um procedimento específico na legislação condominial, o que podemos observar é que o artigo 1.350 do Código Civil determina que: “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção (…)”.

Assim, este dispositivo de lei (art. 1.350 do CC) possibilita que a convenção de condomínio estabeleça a forma e os parâmetros para realização de assembleias virtuais, caso não esteja prevista tal possibilidade no ato de instituição do condomínio, somente será possível implementar a votação virtual com a condição de alteração da Convenção com o voto de 2/3 dos condôminos. De tal sorte, que, a assembleia virtual esteja prevista na Convenção, a realização de uma assembleia virtual requer provas de que todos condôminos foram convocados, que os participantes são realmente os condôminos, que as decisões foram discutidas, e que a redação da ata condiz com o que foi deliberado. Situações que por si abrem margem para impugnações e por isso as assembleias virtuais são pouco usadas e não recomendadas mesmo antes da pandemia.

O direito condominial por algumas vezes utiliza-se por analogia a sistemática das empresas de capital aberto para sanar questões ainda não previstas na legislação condominial. E neste sentido, sobre a assembleia virtual no âmbito das S/A, a Lei nº 12.431, de 24 de Junho de 2011/ Conversão da Medida Provisória nº 517, de 2010, institui:

“Art. 121.

Parágrafo único.  Nas companhias abertas, o acionista poderá participar e votar a distância em assembleia geral, nos termos da regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários.” (NR)

Estaremos abordando melhor em detalhes as assembleias virtuais na próxima edição.

Dr. Rodrigo Karpat – Advogado militante na área cível há mais de 15 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados, ministra palestras e cursos em todo o Brasil, entre outras atividades ligadas ao direito imobiliário e condominial.