Plano de Manutenção Preventiva

A Pandemia e o estado de calamidade pública trouxeram muitos desafios para toda a sociedade. A rotina do mundo inteiro mudou, e com a área Condominial não foi diferente, sendo que já é uma área complexa por natureza. Ainda estamos vivenciando um momento atípico e todos estão em busca de melhor adaptar-se as novas situações.

Desde o início da Pandemia os Síndicos, em sua maioria, não estão medindo esforços para adaptar os condomínios que administram às novas normas legais e as orientações da OMS – Organização Mundial de Saúde.

Quando falamos em condomínio, sabe-se que a principal receita, senão a única, é a cota condominial a qual tem finalidade de custear despesas mensais, fornecedores e gastos estruturais, além das despesas imprevistas. E imprevistos não são muito difíceis de aparecer em condomínios, principalmente nos prédios mais antigos. Por isso implementar práticas de manutenções preventivas no seu condomínio reduz consideravelmente custos com manutenção emergencial.

Elaborar um Plano de Manutenção Preventiva para condomínios é importante para a coletividade condominial, porém ainda encontra barreiras a serem superadas.

Nos dias atuais ainda temos diversas informações distorcidas que prejudicam a conscientização do quão importante é realizar as manutenções de forma adequada, tendo em vista o seu custo-benefício.

A necessidade de criar um Plano de Manutenção no início de cada ano é essencial, uma vez que é impossível prever falhas em equipamentos e/ou danos estruturais.

Se você pretende elaborar um Plano de Manutenção para seu condomínio a primeira dica é estabelecer seu objetivo principal, ou seja, as metas que pretende atingir para que seu plano seja realmente útil e eficaz.

Caso você já tenha realizado o Plano de Manutenção, será através dos resultados obtidos que seu novo plano deverá ser elaborado, e assim sucessivamente.

Estabelecer o objetivo principal é a fase mais demorada da elaboração de um Plano, pois é aqui que você irá fazer todo o mapeamento do seu condomínio a fim de evitar manutenções reativas e emergenciais.

Dentre os diversos benefícios obtidos através das manutenções preventivas, a redução de custos é a que mais se destaca tendo em vista que manutenção é menos onerosa que consertos.

A legislação dispõe quais são as competências do Síndico e dentre elas está as manutenções, evitando acidentes e garantindo a segurança dos condôminos e da própria estrutura do prédio.

As manutenções deveriam constar no planejamento anual de todos os condomínios, embora ainda não seja uma prática, a prevenção foi fixada pela NBR 5674/1999, cancelada em 25/07/2012, e  substituída pela NBR 5674/2012.

Tais Normas fixam os procedimentos de orientação para organizar o sistema de manutenção de edificações, bem como estabelece os requisitos para a gestão deste sistema que inclui meios para:

1. a) preservar as características originais da edificação e;
2. b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

Em caso de edificações existentes antes da vigência da Norma estas devem se adequar ou criar programas de manutenção atendendo os requisitos.

Importante ressaltar que os anexos da NBR 5674/2012 apresentam exemplos de modelos, não restritivos ou exaustivos, a serem adaptados em função das características específicas da edificação.

Após estabelecer o objetivo principal do seu Plano de Manutenção, a segunda dica será desenvolver um checklist!

É ele que orientará a programação quanto as inspeções necessárias, outras tarefas de segurança e tarefas de manutenção preventiva.

Já quanto aos imprevistos ocorridos, você deverá deixar um “espaço específico” para tal item ser preenchido conforme a necessidade.

Independente do método de gestão do Síndico, utilizar sistemas que possam ser customizados trará mais agilidade aos processos, mas as listas manuais são ótimas opções.

Com seu Plano de Manutenções em mãos você poderá apresenta-lo aos condôminos e demonstrar de forma clara e objetiva que manter as manutenções condominiais programadas tem baixo custo diante dos grandes benefícios que estas proporcionam.

Simone Gonçalves – Advogada e Consultora Especialista em Direito Imobiliário

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