Vazamentos e infiltrações: de quem é a responsabilidade?

Quem mora em apartamento sabe o quanto uma infiltração ou um vazamento podem causar transtornos, não só por conta de estragos materiais, mas também por serem motivo de muita desavença entre moradores. E sempre resta a pergunta: de quem é a responsabilidade?

 Antes de qualquer providência, é preciso saber identificar quando é um vazamento e quando é uma infiltração.

Vazamento – ocorre quando há algum furo ou abertura que permite a passagem ou saída de água das tubulações, sistema hidráulico do prédio, que acaba escorrendo ou pingando. Pode ocorrer na área comum ou de uma unidade para outra.

Infiltração – consiste em uma patologia da edificação advinda de um problema causado por uma rachadura ou fissura em paredes ou pisos, que permite a passagem de água acumulada por deficiência, por exemplo, da impermeabilização. É comum ocorrer infiltração no interior dos apartamentos proveniente da parede externa, devido a fissuras ou vedação externas das janelas das unidades. Já na área comum, a região mais afetada é a garagem pelo desgaste da impermeabilização do térreo.

No caso de vazamento nas unidades, a primeira ação é descobrir de qual coluna ou ramal ele provém para apontar a responsabilidade. Existem dois tipos de colunas: a) recalque – tubulação que sai do reservatório inferior e sobe até as caixas superiores e b) distribuição – sai das caixas superiores e se conecta aos ramais das unidades. A coluna de distribuição será conectada aos ramais de cada unidade para fazer o abastecimento em cada ponto; exemplo: cozinha e banheiros.

A responsabilidade pela manutenção das tubulações verticais – colunas de recalque e de distribuição – são do condomínio, em função de serem consideradas áreas comuns, com respaldo nos Arts. 1.331 e 1.348.  Já as horizontais, que são os ramais, a responsabilidade é dos proprietários.

Art. 1331- “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Art. 1.348 – “Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Será instalado um problema no condomínio quando for constatado que o vazamento pertence à unidade superior e o proprietário não se mostra favorável a resolver a questão. Neste caso, o síndico deverá enviar um comunicado deixando claro que o proprietário poderá ser acionado judicialmente para resolver o embate.

O proprietário prejudicado terá como amparo o Art. 1277: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Recomenda-se que, antes de entrar na justiça, o proprietário prejudicado procure um Centro Judicial de Solução de Conflitos – CEJUSC para tentar uma mediação, dado que muitas vezes o caso é solucionado de forma rápida.

Caso ocorra dano em um encanamento provocado por um inquilino, pelo uso de uma furadeira, por exemplo, para o condomínio, a responsabilidade pelo ressarcimento do custo do reparo será do proprietário. Nesse cenário, cabe ao proprietário resolver a questão diretamente com o inquilino.

Importante ressaltar que o morador, seja inquilino ou proprietário, sempre deve consultar a planta hidráulica da unidade para efetuar qualquer instalação que envolva perfuração da parede, a fim de evitar transtornos. O mesmo se aplica para a tubulação de gás.

Seja no caso de vazamentos ou de infiltrações, o gestor deve sempre procurar um profissional especializado para verificar qual a origem do problema. Após a identificação, no caso de ser o proprietário, deve-se notificá-lo e, dependo do problema, o síndico terá a obrigação de solucionar, pois poderá prejudicar a coletividade e deverá cobrar o ressarcimento do proprietário.

Rosely Schwartz – ministra cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional. Autora do livro Revolucionando o Condomínio