A Importância da ABNT NBR 16280 para síndicos na gestão de obras em condomínios

Publicada em 14/05/2025

Por Magno Barros – Eng. da Scheder Perícias e Avaliações Imobiliária

Você que é síndico ou morador já teve dificuldades com obras em seu condomínio ou com o vizinho? Aprenda a importância da Norma ABNT NBR 16280:2024 e saiba como se preparar.

A função do síndico carrega uma responsabilidade abrangente, que vai muito além da administração cotidiana de um condomínio. Entre as diversas obrigações legais e operacionais, destaca-se a responsabilidade técnica sobre qualquer obra ou modificação estrutural realizada dentro da edificação. Nesse contexto, a norma ABNT NBR 16280:2024, que auxilia na gestão de obras em condomínios, torna-se uma ferramenta indispensável para garantir que todas as reformas, em unidades privativas ou nas áreas comuns, sejam conduzidas com segurança, planejamento e de acordo com as exigências legais e técnicas. Esta norma não é apenas uma recomendação: trata-se de um instrumento de proteção à integridade do edifício, à vida dos moradores e à própria responsabilidade legal do síndico.

A ABNT NBR 16280 surgiu como resposta a inúmeros casos de reformas realizadas sem critérios técnicos, que resultaram em acidentes graves, desabamentos, incêndios e danos estruturais irreversíveis. A norma estabelece que toda reforma deve ser precedida de um plano técnico, elaborado por um profissional legalmente habilitado, como engenheiro ou arquiteto. Esse plano precisa ser apresentado à administração do condomínio, contendo detalhes da intervenção, ART ou RRT e cronograma da obra. Ao seguir essas diretrizes, o síndico pode avaliar previamente o impacto da reforma, garantindo que a estrutura do edifício não será comprometida e que a segurança coletiva está sendo preservada.

Outro ponto de destaque na norma é a clara definição das responsabilidades de cada parte envolvida. O morador é responsável por apresentar o projeto e contratar profissionais qualificados. O síndico, por sua vez, tem o dever de verificar a documentação e autorizar ou não o início da obra, com base nos documentos apresentados. Caso o síndico permita uma reforma sem a devida análise técnica, ele assume o risco legal por qualquer acidente ou dano decorrente da obra. Isso pode gerar processos judiciais, penalidades civis e até criminais, dependendo da gravidade da situação. Portanto, o cumprimento da norma protege também o síndico como pessoa física.

Além disso, a norma orienta que o síndico mantenha um registro detalhado de todas as reformas realizadas, com cópias dos projetos, laudos e aprovações. Essa documentação é essencial para garantir a rastreabilidade das intervenções no edifício, facilitando futuras manutenções e diagnósticos técnicos. Lembrando que a responsabilidade por apresentar esses documentos é do condômino, quando a obra é realizada em unidades autônomas. Em muitos casos, esse histórico se mostra decisivo para a valorização do imóvel, sendo um diferencial positivo em negociações de venda, financiamento ou auditorias técnicas. Também é uma prática que traz transparência e profissionalismo à gestão condominial, mostrando aos condôminos que os processos estão sendo conduzidos com rigor e responsabilidade.

É importante destacar que a norma não se aplica apenas a grandes reformas. Pequenas alterações que envolvam sistemas elétricos, hidráulicos, vedação, ventilação ou mesmo acabamento, como instalação de bancadas ou troca de revestimentos, também devem ser avaliadas. Isso porque mudanças aparentemente simples podem afetar a segurança e a funcionalidade de sistemas coletivos. Por exemplo, uma perfuração mal localizada pode comprometer a estrutura do edifício ou atingir uma tubulação de gás ou água, causando prejuízos ou riscos graves. A norma traz, portanto, uma nova mentalidade: reformar exige planejamento técnico, e improvisações não têm mais espaço em ambientes coletivos.

Por fim, é fundamental que o síndico comunique e eduque os condôminos sobre a existência e importância da ABNT NBR 16280. Cartazes, comunicados internos, assembleias e até a inclusão da norma no regimento interno ou no manual do condomínio são ações recomendadas. A cultura da prevenção e do respeito às normas técnicas precisa ser fortalecida entre todos os moradores. Ao adotar essas medidas e exigir o cumprimento da norma, o síndico atua com responsabilidade e profissionalismo, promovendo um ambiente mais seguro, organizado e protegido para todos os usuários do edifício. Cumprir a NBR 16280 é um ato de gestão consciente, que previne riscos, resguarda vidas e valoriza o patrimônio coletivo.

Caso tenha dúvidas em relação a obras em seu condomínio ou manifestações patológicas entre em contato com os profissionais da Scheder Perícias e Avaliações Imobiliárias.

Fonte: https://www.scheder.com.br/post/nbr-16280-gest%C3%A3o-de-obras-em-condom%C3%ADnios