Evitando dor de cabeça com reforma e obras nos condomínios

Por André Resende – Jornalista

Publicado em 07/08/2025

No início do ano, o síndico Alexandre Franco precisou lidar com um desafio delicado em seu condomínio de 56 unidades, localizado na zona norte de São Paulo. Um morador havia iniciado a reforma do apartamento sem apresentar o plano de obra, nem comunicar os profissionais que circulavam pelo prédio.

“Em poucos dias, já tínhamos entulho acumulado na garagem, barulho fora do horário permitido e vizinhos indignados”, lembra Alexandre. O problema só foi resolvido após a suspensão da obra e a aplicação de multa prevista no regulamento interno. “A gente não gosta de partir para a advertência, mas sem controle, uma reforma compromete o sossego e a segurança do prédio inteiro” comentou.

Protocolos – Casos como esse se multiplicam nos condomínios de todo o país, especialmente em períodos de férias e logo após a entrega de novos empreendimentos, quando muitos moradores aproveitam para fazer modificações nas unidades. O que parece uma simples pintura ou troca de piso pode se transformar em um transtorno coletivo, com riscos estruturais, prejuízos e desgaste na convivência. Por isso, síndicos têm buscado se profissionalizar também nessa área, criando protocolos rigorosos de aprovação e fiscalização de obras internas.

A engenheira civil Marina Tavares, especializada em reformas condominiais, reforça a importância de seguir as diretrizes da NBR 16.280, norma da ABNT que regula reformas em edificações. “Essa norma obriga o morador a apresentar um plano detalhado da obra, com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), dependendo do profissional contratado. É papel do síndico exigir esse documento antes de autorizar qualquer modificação”, explica.

Ela destaca que mesmo pequenas alterações, como instalação de ar-condicionado ou demolição de uma parede, podem afetar a estrutura, instalações elétricas ou hidráulicas. Para Marina, a falta de informação ainda é um obstáculo. “Muitos moradores não sabem que não podem simplesmente começar uma reforma. Acham que, por estar dentro do apartamento, têm total liberdade. É aí que mora o perigo.” A especialista já atendeu casos em que paredes estruturais foram comprometidas e forros rebaixados esconderam instalações malfeitas, que causaram infiltrações em outros andares.

Manual – De olho nesse cenário, Alexandre Franco elaborou um “manual de reformas”, entregue a cada novo morador. O documento traz prazos, horários permitidos, exigências técnicas e até a obrigatoriedade de registro dos operários na portaria. “Quando a regra é clara, a conversa muda de tom. A pessoa entende que a reforma não é só dela. É algo que impacta a coletividade.”

Além das regras, ele aposta no diálogo. Antes de grandes intervenções, organiza reuniões com o morador, o engenheiro responsável e um membro do conselho. “Assim evitamos surpresas. E quando surge um imprevisto, porque sempre surge, conseguimos resolver com mais tranquilidade”, acrescenta. Marina destaca que o papel do síndico é garantir que o edifício esteja protegido, sem invadir a autonomia do morador. “É uma linha tênue. O segredo está na prevenção e na boa comunicação.”

Num cenário em que a valorização dos imóveis passa também pela conservação e segurança das estruturas, obras bem geridas não são apenas uma questão de conforto, mas de responsabilidade. E cabe ao síndico manter esse equilíbrio, entre o barulho do martelo e o silêncio da convivência em paz.