Cobertura – Rateio

Eu e minha esposa moramos em uma cobertura há 13 anos e estamos em negociação com o condomínio para pagar o mesmo valor de apartamento tipo. Meu vizinho mora sozinho na cobertura. Isso quer dizer que não temos consumos que justifiquem a norma da fração ideal. Um amigo morador questiona como definir esse pagamento se temos hoje três tipos de pagamento pela fração ideal. Temos unidades de dois dormitórios, de três dormitórios e as coberturas. Pergunto, se todos pagarão igual? Isso gerará o descontentamento dos moradores que pagam o menor condomínio. Como isso pode ser solucionado? Objetivamos uma solução amigável considerando que isto já é fato em muitos condomínios. O que fazer em caso de recusa do condomínio?

Paul

R – Para que exista a possibilidade de rateio na forma igualitária, é preciso que exista uma previsão na convenção de condomínio, que tenha sido votada e aprovada em reunião de condomínio, estabelecendo que a cobrança desta taxa seja igual para todos.  O Código Civil de 2002, ao instituir em seu art. 1.336, I, a regra de rateio pela fração ideal, não trouxe nenhuma novidade, pois essa regra já era a existente em nosso país desde a Lei n.º 4.591/64, além de ser norma igualmente prevista na legislação de diversos outros países, justamente por ser reconhecida como a regra mais justa para a maioria dos casos. Acertou, mais, o Código Civil de 2002, ao expressamente permitir que a Convenção do condomínio institua regra diversa de rateio de despesas, reconhecendo que a fração ideal pode não ser a regra mais adequada para determinados casos. Assim, entendo que não há nenhuma ilegalidade no critério da fração ideal, tampouco na regra do art. 1.336, I, do CC/2002, pois nada mais justo que aquele que é proprietário de uma fração maior do imóvel pague uma fração igualmente maior das suas despesas de manutenção. Contudo, o critério por fração ideal, também pode não ser considerado justo, pois existe um entendimento mais recente de que não se justifica a cobrança de valores mais altos, de acordo com a fração, pois não existe comprovação que um apartamento de cobertura consuma mais água, energia elétrica, etc, do que um apartamento tipo. Assim, não se justificaria a cobrança em valores maiores, sob pena de enriquecimento ilícito. O fato é que o STJ, ainda não se pronunciou sobre a questão de forma definitiva, assim, vale o que está disposto na convenção de condomínio. Se na convenção houver disposição determinando a cobrança de rateio de forma igualitária, assim deverá ser cobrado, se não houver manifestação neste sentido, deverá ser cobrado na forma da fração ideal. A cobrança pela fração ideal é a mais comum, e o critério de justiça, somente o condomínio poderá decidir, mantendo a cobrança pela fração ou de forma igualitária, o fato é que a taxa condominial decorre de uma contraprestação de serviços das áreas comuns e não pode ser cobrada como se fosse imposto, que incide sobre o valor do patrimônio ou da renda da pessoa.

Dr. Bernardo César Coura – bernardo.advogadoimobiliario@gmail.com