Como cuidar do seu condomínio com a inspeção predial

A inspeção predial é uma ferramenta que propicia a avaliação sistêmica da edificação e indica orientações visando à melhoria das condições técnicas e aumentando a vida útil da edificação.

Desde maio está em vigor a NBR 16747 da ABNT, intitulada “Inspeção Predial diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento”. Mas o que devemos saber a seu respeito?

Para melhor entender essa inspeção predial conversamos com o engenheiro civil pós-graduado em Perícias, Leonardo Pupo, e ele explica aos síndicos os detalhes sobre a norma da ABNT acerca das diretrizes para inspeção predial.

Segundo o Eng. Leonardo, esta norma veio para contribuir com a redução de acidentes fatais como vimos nas tragédias da Boate Kiss em Santa Maria (RS), 2013, e do Edifício Andrea em Fortaleza em 2019, nas quais os engenheiros responsáveis pela manutenção irão a júri popular. Isso resume um dos principais problemas encontrados nas edificações, negligência e omissão. Os laudos, são documentos que avaliam o imóvel, fazendo um “checklist” desde sua concepção até os dias atuais, baseados também nas realizações das manutenções periódicas, preventivas e corretivas. Há um conjunto de documentos que, quando analisados por profissionais capacitados, gera o chamado “laudo de inspeção predial”. Podemos citar como exemplos, o Auto de Conclusão (Habite-se), manuais de uso e operação, alvarás de funcionamento, projetos legais e aprovados, vistorias do Corpo de Bombeiro, entre outros. Para a realização do laudo, o profissional deve ser habilitado em engenharia ou arquitetura e urbanismo com registro nos respectivos conselhos (Crea ou Cau), mas nem todos estão capacitados para tal função. É recomendado que o profissional conheça a doutrina da engenharia diagnóstica.

Para que o profissional possa realizar a inspeção predial serão necessárias algumas etapas, porque cada empreendimento tem suas particularidades, portanto as etapas até a emissão do laudo pericial dependerão das características construtivas, idade da construção, instalações, equipamentos e qualidade da documentação entregue. Segundo o item 5.2 da norma, o processo de inspeção predial envolve nove etapas que seguem:

Levantamento de dados e documentação; Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados; identificação de características construtivas da edificação e históricos de manutenção e reformas; vistoria da edificação de forma sistêmica para constatação das anomalias e falhas, classificação das irregularidades constatadas; recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos a edificação; organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;

avaliação da manutenção e uso e pôr fim a redação e emissão do laudo técnico de inspeção.

Além das etapas existem os sistemas, elementos e equipamentos que serão vistoriados pelo inspetor predial na edificação como um todo a princípio, mas dependerá da abrangência da contratação e da especificação do imóvel avaliado. Deve-se considerar no mínimo os requisitos essenciais, definidos pela NBR 15575 (Norma de Desempenho), que contemplam questões quanto à segurança (estrutural, contra incêndio e de uso e operação), habitabilidade (estanqueidade, saúde, higiene, funcionalidade e acessibilidade) e sustentabilidade (durabilidade e manutenibilidade). A inspeção do sistema que resume a maior parte funcional do edifício, engloba um conjunto de elementos e componentes destinados a atender uma macrofunção que o define. Basicamente cada sistema é composto de subsistemas distribuídos na edificação. Exemplo: sistemas de instalações (elétricas, hidráulicas, gás, etc.) e os equipamentos prediais (elevadores, bomba, ar condicionado, etc.). Lembrando sempre que a inspeção possui característica multidisciplinar, consoante a complexidade dos sistemas, subsistemas construtivos a serem inspecionados.

Quando é detectada a necessidade do reparo, o laudo pericial demonstra uma planilha de prioridades em ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, ou seja, o resultado desta planilha será clareado após a realização total de todos os sistemas e subsistemas da edificação, salvo, situações em que a demanda da contratação da visita técnica for pontual.

Quando falamos em legislação no âmbito federal, ainda não existem leis que regulamentem a inspeção predial como sendo obrigatória, cabendo aos estados esta exigência. A lei federal ainda está em fase de projeto, desde 2013, sob número 6014 em tramitação na Câmara dos Deputados. Algumas capitais já se anteciparam e homologaram a lei de inspeção obrigatória (autovistoria) como em Bauru (SP), Balneário Camboriú (SC), Fortaleza (CE), Porto Alegre (RS), Ribeirão Preto (SP), Jundiaí (SP), Salvador (BA), Santos (SP) e Curitiba (PR).

“Podemos concluir que fazer uma inspeção predial por ano, é questão de segurança, sem deixar de citar a valorização do imóvel, é interessante que o síndico avalie e busque fazer, assim o condominio estará em ordem com a documentação e suas funcionalidades, evitando acidentes e prejuízos a edificação, conclui Leonardo Pupo”