Desafios e problemas para síndicos em grandes condomínios

Vemos o crescimento do número de condomínios residenciais de grande porte, com  300 ou mais de mil apartamentos, com área de lazer que se assemelha a um clube com dezenas de equipamentos que exigem uma gestão profissional, pois quanto maior a convivência mais fácil o conflito.

O enorme volume de unidades habitacionais torna um desafio administrar conflitos de vizinhança. É comum o vício do construtor copiar um modelo de convenção que muitas vezes é incompatível com o empreendimento, pois cada um possui características distintas. Assim, presenciamos grandes confusões na condução desses condomínios, que são agravadas pelos erros na convenção que estipula quóruns qualificados, ou seja, condiciona que a aprovação de deliberações ocorra com a maioria ou 2/3 de todos os condôminos.

O advogado especialista em direito condominial, Kênio Pereira, explica que a experiência em grandes condomínios comprova ser quase impossível exigir a aprovação de 400 unidades numa reunião de um empreendimento de 600 apartamentos. “É normal comparecer em torno de 20% dos condôminos nos edifícios residenciais e 10% nos comerciais. Por isso é fundamental elaborar ou atualizar a convenção para que esse instrumento possa facilitar a gestão e as deliberações da assembleia, eliminando cláusulas e quóruns ilógicos”, comenta.

Ainda de acordo com Kênio Pereira, o amadorismo na organização jurídica dessas “minis prefeituras” causa desgastes e conflitos que podem ser evitados se a convenção e o regimento interno forem elaborados com profissionalismo, com base na realidade de ser difícil obter presença maciça nas reuniões.

“É comum a convenção não prever votação eletrônica, multas adequadas para coibir atitudes antissociais, juros entre 5 a 10% ao mês e outras medidas para coibir a inadimplência que toma contornos graves diante do grande volume de unidades. Infelizmente, os construtores não contratam especialistas para redigir a convenção, podendo os compradores recorrer à mesma a qualquer momento para evitar problemas”, explica o advogado.

A falta de união e a desorganização de centenas de coproprietários têm beneficiado algumas construtoras, que ficam à vontade para se recusar a pagar qualquer penalidade aos compradores por terem atrasado meses e até anos na entrega do empreendimento. Como se não bastasse, há casos de construtora que se recusa a pagar a integralidade da taxa de condomínio das unidades que não vendeu ou não entregou as chaves, bem como deixa de fazer os reparos dos vícios de construção.

“No condomínio, onde cada um tem uma opinião, inventa uma lei e aquele que domina a matéria é ignorado, pois a arrogância se sobrepõe,  consiste num desafio aplicar a lógica e o bom senso. Quanto maior o número de unidades, mais complicada é a condução de uma assembleia, pois muitos ignoram o que seja democracia”, conclui o advogado.