Manutenção preventiva: ação planejada e obrigatória

Embora um imóvel seja planejado e construído para resistir a muitos anos, é fato que condutas preventivas devem ser adotadas para preservar a vida útil e integridade das estruturas. Alguns gestores imprudentes, contudo, preferem relaxar a manutenção dessas sob a justificativa da falsa “redução de despesas” e tal comportamento pode ter consequências danosas ao condomínio.

A NBR 5674 da ABNT é o único texto normativo que contempla os procedimentos concernentes ao controle e avaliação da qualidade da manutenção de edificações e ela jamais deve ser realizada de modo improvisado e casual. O engenheiro civil Leonardo Pupo, especialista em avaliações e perícias, explica. “As manutenções devem ser planejadas com antecedência e estas ações poderão ser auxiliadas através de um laudo de vistoria e acompanhadas por profissionais credenciados junto ao CREA ou CAU”.

Pupo explica que as manutenções são diferenciadas em: rotineiras (que é um fluxo constante, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns); corretivas (demandam ação ou intervenção imediata permitindo a continuidade do uso dos sistemas e/ou evitando graves riscos e prejuízos pessoais ou patrimoniais aos usuários ou proprietários) e as preventivas (programadas com antecedência priorizando as solicitações dos usuários, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o estado de degradação).

“Estudos realizados comprovam que se a manutenção não for realizada, serão necessários reparos equivalentes a 5 vezes os custos de manutenções. Por sua vez, se esses reparos não forem efetuados, as despesas de renovação podem atingir 5 vezes o custo do reparo”, alerta Leonardo. A manutenção deve ser iniciada tão logo se inicie o uso da edificação, no caso de unidades privativas, mesmo desocupadas, deve ser implantado o Programa de Manutenção.

Relaxar as medidas preventivas pode ter consequências, inclusive jurídicas, uma vez que é obrigação legal do síndico diligenciar a conservação do edifício, como expressamente previsto no art. 1.348, V, do Código Civil. O advogado e também engenheiro civil Evandro Lucas Diniz orienta que é necessário que o síndico fique atento aos prazos de manutenção das diversas instalações da edificação, previstos no manual do usuário emitido pela construtora no momento da entrega do empreendimento.

“Nos casos de condomínios mais antigos e que já não possuem mais um manual do usuário ou, quando possuem, eles já se mostram desatualizados” relata Evandro. É indicado contornar o problema com a elaboração de um Laudo de Inspeção Predial Total por uma equipe de engenharia.

“Esse laudo dará ao condomínio um novo manual de manutenções e ainda, se necessário, um planejamento de obras de reformas definindo uma ordem de prioridades a partir de uma análise técnica sistêmica”. “O síndico deverá aprovar esse novo manual de manutenção produzido e o planejamento de obras de reformas em assembleia, de modo vincular os próximos síndicos ao seu cumprimento”, orienta o advogado. Seguido o manual ao longo do tempo, os condôminos ficam mais seguros e o síndico adimplente com suas obrigações, sem riscos de sofrer sanções e punições legais.