Acidentes no condomínio e a guarda das áreas comuns

Os acidentes ocorridos em dois condomínios no início de março não só chamaram a atenção pela proximidade entre eles, como por terem ocorrido com crianças que estavam brincando nas áreas comuns.

 No primeiro caso, Maria Luísa, de 7 anos, foi atingida por uma pilastra de concreto que se soltou de um balanço enquanto brincava no parquinho do condomínio, no Rio de Janeiro. O outro caso, foi em Jundiaí (SP), Geovanna Rodrigues da Silva, de 12 anos, brincava nas áreas comuns e entrou em contato com fios desencapados, sofrendo uma descarga elétrica. Nos dois casos, infelizmente, as menores acabaram falecendo.

Além da revolta que fatos assim causam, muitas questões são levantadas, tendo como principal: qual a responsabilidade do condomínio?

As investigações estão sendo feitas nos dois casos, o que preliminarmente se sabe é que no caso do balanço, a obra foi feita sem o acompanhamento de um engenheiro, ou seja, já trazendo a responsabilidade para o síndico que ficou como o responsável dessa obra. No outro caso, moradores relataram que essa questão já vinha sendo alertada há algum tempo e a gestão não resolveu o problema.

Além dos casos terem acontecido com menores e acabado em fatalidade, é preciso se entender que compete ao síndico “V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;” (Art. 1348. CC). Portanto, é ele que deve zelar pelo bom funcionamento e manutenção dessas áreas comuns, sendo que a ação ou omissão desse irá afetar diretamente a responsabilidade dele em relação às situações, já que cabe a ele  “II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (Art. 1348. CC).

Por responsabilidade civil, entendemos aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, intencional (dolosa) ou por negligência, imprudência ou imperícia (culposa), e que venha a causar danos a terceiros (ato ilícito), sejam estes danos materiais ou morais (Art. 186 c/c 927do Código Civil).

A responsabilidade civil tem o objetivo de reparação do prejuízo causado a terceiros, além do caráter punitivo. Para que se caracterize a responsabilidade civil e a obrigação de se reparar um dano é imprescindível que exista: a) uma ação ou omissão culposa, b) um dano, c) e a relação entre essa ação ou omissão e o resultado (nexo causal).

Sendo assim, se constatada ação intencional ou não do síndico ao não contratar um engenheiro e negligência do outro, estes estarão implicados diretamente como responsáveis.

No âmbito criminal, basta que o caso ocorrido, independente da esfera civil, esteja tipificado no Código Penal como “crime”, exemplo: uma área externa do prédio está em más condições e o síndico não faz os reparos e alguém caí neste local em função do piso, existirá uma responsabilidade civil do condomínio em indenizar os danos materiais sofridos, o dano moral se comprovado, mas também a responsabilidade criminal, pois o acidente no caso hipotético deu causa também a uma lesão corporal (Art. 129 do Código Penal).

Nos dois casos corridos neste mês, é flagrante essa questão, já que, tristemente, as duas situações levaram a óbito.

Conclui-se que, tanto os danos causados a terceiros em áreas comuns, oriundos de ações ou omissões do síndico no exercício das suas funções, atos de terceiros, geram consequentemente dever de indenizar no âmbito civil, bem como as omissões podem ser penalmente relevantes e imputando ao gestor em casos concretos o crime tipificado em Lei.

Os síndicos precisam entender que não cabe o “vou ver isso depois”, principalmente quando falamos da segurança daqueles que circulam pelas áreas comuns, de moradores a funcionários. Além de ter um plano de manutenções periódicas, é essencial que se faça tudo isso seguindo a legislação e normas da ABNT, além de contratar empresas e profissionais de reputação, até porque, muitos acidentes ocorrem visando economia, não contratem um “faz tudo” ou alguém para “quebrar o galho”. O resultado, no mínimo acidentes e, dessa vez, vidas se perderam.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP.