Administradora de condomínio: antecipação da taxa condominial

Os condomínios não estão sujeitos à fiscalização do Estado em relação ao pagamento de tributos pois, mesmo enquanto pessoa jurídica, em sua natureza não há o objetivo de lucro.

O dinheiro arrecadado pelo condomínio é para cobrir as despesas com funcionários, a conservação e manutenção do edifício. Porém, uma prática tem sido vista em alguns condomínios, sobretudo naqueles com muitas unidades habitacionais, no adiantamento do valor das taxas de condomínio.

A prática consiste no uso do dinheiro garantido pela administradora, de forma que o condomínio não precisa se preocupar com casos de inadimplência, porém, essa antecipação dos valores das taxas condominiais, o que pode ser considerado legalmente como títulos de crédito representados pelas quotas, é feito por meio de uma contrato em que o condomínio paga entre 7% e 10% para a administradora.

O advogado especializado em direito condominial, Kênio Pereira, explica que nestes casos, a administradora assume a obrigação de cobrar dos devedores, prestando os serviços de administração de crédito, faturando, além da taxa de 10%, a multa de 2% de atraso, os juros de 1% ao mês (ou mais conforme estipulado na convenção) e os honorários advocatícios de 20% sobre o total da dívida.

“Na prática, a empresa, age como se fosse um banco ao exercer uma atividade comercial, mista e atípica, que soma a prestação de serviços à compra de ativos financeiros, sendo que tal ato constitui ilícito administrativo e criminal, nos termos do art. 1º da Resolução BACEN nº 2144/1995. As administradoras não possuem autorização legal para realizar operações financeiras de antecipação de receita oriunda do rateio de despesas do condomínio e assim cometem ilegalidade que afronta o artigo 10 17 da Lei nº 4.595/64”, explica o advogado.

Ainda de acordo com Kênio Pereira, esse tipo de situação pode até ser considerada e julgada como agiotagem caso seja levada para esfera judicial, fazendo com que os diretores possam responder por essa prática. “Essas empresas se travestem com a roupagem de factoring para cobrar juros de até 10% ao mês, gerando o aumento da dívida em 40% em alguns casos ao praticar atos que são privativos de advogado ao realizarem cobrança com o recebimento de honorários advocatícios”, acrescenta.

Essa situação, inclusive, gerou uma ação judicial movida pela Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) seccional do Mato Grosso junto à Justiça Federal contra 19 empresas administradoras de condomínios por invadirem práticas que são privativas aos advogados e às instituições financeiras.

“Na ação também consta indícios de crimes tributários, pois, essas não responderam se pagam o IOF, o Imposto de Renda, a Contribuição Social, o Pis e Cofins sobre o fato de emprestarem dinheiro aos condomínios e praticarem têm a atividade de factoring”, concluiu o advogado. Por isso, o caso serve para deixar síndicos e administradoras atentas em relação a esse tipo de prática.

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI – Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Band News, Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis kenio@keniopereiraadvogados.com.br